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Gain de temps, économie d’énergie, respect du cadre légal… Si vous songez à passer par une gestion locative professionnelle pour la location de votre logement, mais que vous hésitez encore, voici 10 bonnes raisons de vous lancer !

Un professionnel qui s’assurera de l’intégrité de votre bien immobilier

Tout propriétaire qui désire louer son appartement ou maison a l’obligation de proposer un logement décent. Même en toute bonne foi, il se peut que certains aspects vous échappent. Or, un professionnel sera capable de reconnaître et de corriger tout manquement en la matière, y compris en faisant engager les travaux nécessaires afin de faire respecter les normes.

La réalisation des diagnostics obligatoire pour la gestion locative professionnelle

En fonction des logements, 3 à 7 diagnostics sont à réaliser. Les résultats devront être annexés au contrat de bail. Le gestionnaire locatif s’occupera d’engager et d’accueillir un professionnel spécialisé dans les diagnostics :

  1. Le diagnostic location ERP (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques)
  2. Diagnostic de Performance Énergétique locatif (non obligatoire à la Réunion)
  3. Le Diagnostic de surface
  4. Le DAPP (Diagnostic Amiante Parties Privatives)
  5. Le diagnostic PLOMB
  6. Le diagnostic Électricité à la location
  7. Le diagnostic GAZ à la location

Un loyer en accord avec les prix du marché

Pour fixer un loyer, il faut prendre en compte différents paramètres, croiser des informations, se rapprocher d’autres propriétaires, etc. Cela demande également une très bonne connaissance du marché immobilier de la zone concernée. Étant donné son métier, le gestionnaire locatif professionnel prendra en charge cette partie qui demande du temps, afin de louer votre bien au meilleur prix, et que les deux parties, le locataire et le propriétaire ressortent satisfaits. Un loyer surestimé peut générer un turn-over locatif et une vacance locative plus importants, ce qui impacte la rentabilité de l’investissement.

Publicité locative

La rédaction d’une publicité locative attractive n’est pas un exercice aussi facile qu’il n’y parait. Si une publicité ne respecte pas la législation, si elle n’est pas claire, rapide à déchiffrer tout en contenant suffisamment d’informations, elle passera inaperçue.

Ajoutons à cela qu’il faut connaitre les différents canaux de diffusion ainsi que l’accueil téléphonique et/ou physique des candidats à la location.

Les visites du bien à louer

Impossible de louer un bien immobilier sans passer par la case visite des locataires potentiels, ce qui demande du temps et parfois de l’argent. Si vous ne vivez pas à proximité de votre appartement ou maison à louer, le gestionnaire locatif sera d’autant plus utile afin d’accueillir les candidats à la location et leur faire visiter le logement.

Un locataire fiable et solvable

Difficile d’avoir l’œil pour reconnaître un candidat à la location qui soit solvable, sérieux, respectueux du voisinage, soigneux et bon payeur. Le gestionnaire locatif possède l’expérience, donc l’intuition nécessaire pour sélectionner et trouver « le » locataire parmi toutes les candidatures.

Rédaction du bail de location

Le contrat de bail et ses annexes sont obligatoires, et doivent être signés par le locataire. Il s’agit de documents légaux qui reprennent les devoirs et les droits et du locataire, en mentionnant les textes de loi. La rédaction nécessite donc une bonne connaissance de la législation afin que la location se déroule sans conflit.

L’état des lieux d’entrée et de sortie avec le locataire

L’état des lieux d’entrée est bien plus important qu’il n’y parait, puisqu’il va permettre une jouissance et une location en toute quiétude du logement dont il est question. En confiant ce bien à un gestionnaire locatif, ce dernier va se charger de rédiger l’état des lieux et surtout repérer tous les points importants durant la visite.

Quant à l’état des lieux de sortie, qui a lieu au départ du locataire, le gestionnaire locatif s’occupera de vérifier l’état du bien, les éventuelles déductions du dépôt de garantie, etc. Un comparatif sera ensuite effectué avec l’état des lieux d’entrée et déterminera en fonction les éventuelles déductions avant de rendre le dépôt de garantie.

La garantie loyers impayés

En option, la garantie des loyers impayés est une assurance facultative. Celle-ci est proposée par le gestionnaire locatif afin que le propriétaire soit couvert s’il a affaire à un locataire indélicat.

La gestion courante du bien immobilier loué

Un bien loué nécessite quelques actions récurrentes telles que la réception des loyers, la relance du locataire en cas de retard de paiement, l’édition et la remise des quittances de loyer, les réparations et travaux, etc. Le gestionnaire locatif est expérimenté à ce genre d’exercice. Aussi, cela vous permettra de vous dégager de ces missions chronophages.

Si vous avez acheté un logement à des fins locatives, vous avez peut-être choisi, comme de nombreux propriétaires aujourd’hui, de confier la gestion à un professionnel. La gestion locative est une solution pratique et surtout encadrée par la loi. Elle passe donc par un « mandat de gestion locative ». De quoi s’agit-il exactement ?

Mandat de gestion locative : définition

Il s’agit d’un contrat officiel à travers lequel un propriétaire va autoriser un mandataire (agent immobilier accrédité, administrateur de bien, etc.) à gérer une partie ou la totalité de son patrimoine immobilier. Attention, dans un tel cadre, les deux signataires ont des droits et des obligations.

Bon à savoir :

  1. Selon les articles 1984 et le Code civil et conformément aux dispositions de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2.1.70) et à son décret d’application (décret n°72-678 du 20.7.72), le mandat doit :
  2. Être obligatoirement formulé par écrit ;
  3. Numéroté et inscrit au registre des mandats du professionnel sollicité.

De plus, le mandat de gestion locative doit être rédigé en deux exemplaires. Chaque exemplaire doit être signé par le propriétaire et son mandant.

  • Tout mandataire professionnel doit être dans la capacité à présenter une carte professionnelle valide, portant la mention « gestion immobilière ». Cette carte, valable 3 ans, est délivrée par les Chambres du Commerce et de l’Industrie.

Les éléments clés du mandat de gestion locative

Un mandat de gestion locative doit contenir obligatoirement les éléments suivants sous peine d’être caduc :

  • L’identité du propriétaire et du mandataire ;
  • La raison sociale de chaque partie ;
  • La Chambre du Commerce et de l’industrie de délivrance de la carte professionnelle du mandataire ;
  • La confirmation de l’adhésion du mandataire à une caisse de garantie financière ;
  • La désignation du bien et sa situation géographique ;
  • Les différents objectifs et missions de ladite gestion ;
  • Les engagements pris par le mandataire ;
  • Le montant exact de sa rémunération ;
  • La durée du mandat et l’existence ou non d’une clause de reconduction tacite.

Les garanties du mandataire

Si le propriétaire souscrit aux assurances locatives, le mandataire peut lui garantir les éléments suivants :

  • Gestion des loyers impayés ;
  • Prise en charge du volet juridique en cas de litige en lien avec le contrat de location ;
  • Garantie des frais de remise en état en cas de détérioration du logement par le locataire ;
  • Prise en charge des pertes financières en cas de non-relocation du bien.

Les missions du mandataire de gestion

Lors des négociations, avant de signer le mandat de gestion, le propriétaire doit exprimer clairement ses attentes. Généralement, le mandataire s’occupe des éléments suivants :

  • Recherche de locataire solvable et fiable ;
  • Conclusion et renouvellement de bail ;
  • Perception des loyers ;
  • Remise des congés ;
  • Gestion des impayés ;
  • Sélection de professionnels pour réaliser les travaux d’entretien et réparations urgentes dans le logement ;
  • Recherche et mise en place d’un contrat d’assurance locative pour le logement et gestion avec la compagnie en cas de sinistre ;
  • Paiement des charges de copropriété ;
  • Aide aux déclarations (Impôts et TVA) ;
  • Dans certains cas, représentation du propriétaire devant les organismes publics ou privés ;
  • Dans certains cas, règlement des conflits de voisinage si besoin.

Validité du mandat de gestion locative

Le mandat de gestion locative est généralement valide pendant un an, à compter de la date de signature. De nombreux contrats contiennent une clause de reconduction tacite à date fixe, néanmoins, un mandat ne peut pas aller au-delà de 10 ans. En cas de dépassement, il convient de rédiger un nouveau contrat.

En cas de volonté de rupture du mandat de gestion locative, le propriétaire doit respecter le délai de préavis indiqué dans le contrat, généralement 3 mois avant la date anniversaire. Cette rupture de contrat doit être signifiée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Bon à savoir

Il est possible d’inclure une clause de substitution qui permet de résilier le mandat de gestion locative en cas de changement d’administrateur dans le mois qui suit cette modification.

Les obligations du propriétaire et du mandataire

En signant un mandat de gestion locative, le mandataire :

  • Garantit une gestion professionnelle du logement ;
  • Une information fluide de toute action effectuée ;
  • Une obligation de moyens.

Le propriétaire s’engage :

  • À accepter la location de son logement au prix du marché convenu avec le mandataire ;
  • Sur la durée du contrat du contrat.

Nombreux sont les propriétaires à préférer déléguer les aspects techniques et administratifs de leur(s) bien(s) immobilier(s) à un professionnel. Si vous souhaitez faire de même, voici les obligations contractuelles de votre futur gestionnaire locatif.

Les obligations de votre gestionnaire locatif (obligations de moyens) :

  • Trouver un locataire sérieux pour occuper votre bien immobilier, sélectionner le locataire (l’essentiel du métier de gestionnaire est de savoir choisir un bon locataire, c’est-à-dire qu’il respecte les obligations locatives qui lui incombent à savoir financière et civisme)
  • Réclamer toutes les pièces utiles auprès du postulant
  • Rédiger et faire signer le bail et les annexes
  • Être l’interlocuteur direct du locataire,
  • Réaliser l’état des lieux contradictoire, au nom du propriétaire
  • Remettre l’intégralité des clés du logement loué au locataire
  • De façon générale, le mandataire s’oblige à effectuer toutes les diligences qu’il jugera utiles pour réaliser la location qui lui est confiée
  • Rendre compte de ses actions à la demande du propriétaire.

Le gestionnaire locatif : ses missions au quotidien

Les missions et les pouvoirs du mandataire en gestion locative d’un bien immobilier sont libres et convenus entre les parties.

La gestion d’un bien s’organise autour de 3 axes principaux à savoir :

  1. Gérer le bail :
    1. Veiller à ce que le locataire exécute ses obligations (attestation d’assurance habitation à fournir, payer les loyers, entretien du logement, etc.)
    1. Exécuter au nom et pour le compte du mandant, les obligations qui lui incombent (délivrance d’un logement en bon état, envoi des quittances, gestion des sinistres, gestion des impayés)
  2. Accomplir au nom du bailleur toutes les démarches administratives et lui donner tous conseils utiles,
  3. Dès la réception d’un préavis d’un locataire en place, rechercher un nouveau locataire dans les meilleures conditions de loyer et de solvabilité et établir le nouveau bail.

Les responsabilités de l’agence immobilière : ce que dit la loi

Un gestionnaire locatif doit agir en fonction de la loi, aussi, il est essentiel que le propriétaire signe un contrat avec son prestataire.

L’article 1992 du Code civil stipule que le gestionnaire locatif doit répondre aussi bien du dol, que des fautes ou autres défaillances qui ont eu lieu pendant la durée de son mandat locatif. 

Selon la Cour d’appel de Grenoble, de la seconde chambre civile, dans son article n°11/02679 du 9 avril 2013, la responsabilité du gestionnaire locatif est engagée s’il n’a pas vérifié la solvabilité du locataire, n’a pas encaissé de caution.

La Cour d’appel de Versailles indique, dans son article n°10/09477 émis dans la 3e chambre en date du 11 octobre 2012, la responsabilité du gestionnaire locatif est engagée en cas d’absence de prise de garantie locative.

Selon la Cour d’appel de Lyon, de la chambre civile 1, en date du 17 septembre 2013, à travers l’article n°12/05134, le gestionnaire locatif « a fait preuve d’une absence de réactivité face à une situation de loyers impayés par des locataires, et de manquements à son devoir d’information de ses mandants, alors que les incidents de paiement se sont produits dès le début du bail ».

Le mandataire qui met en place un locataire insolvable sans se préoccuper de sa solvabilité avant de lui délivrer les lieux loués cause un préjudice au bailleur et il doit en répondre (cass 1e chb civ 19/3/19).

La gestion locative est un moyen pour les propriétaires de déléguer la gestion de leur(s) bien(s) immobilier(s) à un notaire, un syndic, un administrateur de bien ou à un agent immobilier. Ce dernier est alors mandaté contractuellement pour s’occuper, totalement ou partiellement du patrimoine immobilier concerné. Le mandat de gestion locative permet de clarifier le périmètre d’action du gestionnaire ainsi que sa rémunération.

Le mandat de gestion locative

Une fois que vous avez choisi le professionnel légalement apte à prendre en charge la gestion de votre logement, vous devez vous mettre d’accord sur les conditions de sa mission. Pour cela, il existe un document officiel, ou mandat, répondant aux articles 1984 à 2010 du Code civil, ainsi qu’à la loi Hoguet n° 70-9 et son décret d’application n° 72-678.

Ce type de contrat est souvent pré-rédiger. Vous aurez à préciser un certain nombre d’informations listées ci-après. Une relecture attentive, avant signature, est fortement conseillée afin de bien comprendre l’étendue de la mission déléguée.

Ce que doit contenir le contrat :

  • L’identité des deux parties – le propriétaire du bien et le futur gestionnaire,
  • La raison sociale du futur gestionnaire – son nom s’il est un indépendant ou le nom de sonentreprise,
  • Le numéro du mandat identique à celui du registre,
  • La référence de l’article 64 du décret du 20 /07/1972,
  • L’attestation de garantie financière du gestionnaire,
  • L’attestation de la délivrance d’une carte professionnelle au mandataire,
  • Une description complète du bien,
  • Les missions liées à la gérance du bien à louer,
  • Les honoraires détaillés du mandataire,
  • La durée d’exécution du mandat et ses modalités de reconduction ou de résiliation,
  • Idéalement une clause concernant les frais de résiliation,
  • L’article L136-1 du code de la consommation (CHATEL)
  • La mention écrite manuellement « lu et approuvé, mandat accepté » par le mandataire et « bon pour mandat » par le mandant,
  • Les signatures avec lieu et date,
  • Mention du nombre d’exemplaires et de destinataires,

La durée d’un mandat de gestion locative

Le mandat de gestion locative possède une durée, aussi, un professionnel ne peut proposer un contrat ad vitam aeternam ! Dans les faits, un tel contrat est valable un an avec reconduction tacite possible, ce qui évite aux deux parties de devoir intervenir à chaque date anniversaire.

En choisissant la gestion locative, un propriétaire va déléguer toute l’administration quotidienne de son bien à une entité tierce, généralement une agence immobilière. Ce service ne s’improvise pas, aussi, il est régi par la loi Hoguet (initiée par le député Michel Hoguet).

Ce que dit la loi Hoguet pour la gestion locative

La loi Hoguet est donc un dispositif légal dont la mission est de réglementer la gestion locative. Pour cela, elle encadre et définit les activités et missions des personnes qui servent d’intermédiaires entre les propriétaires et leurs locataires, ainsi que les conditions qui valident ce type de collaboration. Il est essentiel de respecter la législation pour éviter toute pratique abusive.

Gestion locative et agent immobilier

Selon la loi Hoguet, en matière de gestion locative, l’agent immobilier fait office d’intermédiaire entre le propriétaire et son locataire. Pour agir en tant que tel, il doit :

  • Posséder une carte professionnelle valide portant la mention « Gestion Immobilière »,
  • Devenir officiellement le Mandant ou Mandataire du propriétaire à travers un mandat de gestion locative signé et daté

Le mandat de gestion locative selon la loi Hoguet

Rédigé en 2 exemplaires, le mandat de gestion va permettre à l’agent immobilier de prendre en charge :

  • L’aspect administratif qui concerne le bien : rédaction des différents actes, révision du loyer, renouvèlement du bail, etc.
  • Le côté technique : recherche de professionnels, demande de devis, surveillance de l’avancement des travaux d’entretien courant ou de plus grande ampleur, etc.,
  • L’aspect financier : demande et encaissement des loyers, régularisation des charges et factures propres au propriétaire,
  • Relations avec le locataire : intervenir au nom du propriétaire en tas de contentieux avec le locataire,
  • Recherche de locataires : passer les annonces sur les divers supports existants, trouver des locataires sérieux, analyser leur correspondance avec les désidératas du propriétaire, en s’assurant que ces derniers soient conformes avec la loi
  • Que doit comporter le mandat de gestion de location ?

Le document devra mentionner également l’identité de l’agent immobilier, sa raison sociale, son numéro de carte professionnelle et son lieu de délivrance, et sa caisse de garanties financières. Il affichera également la période de validité de cette collaboration (maximum 1 an) tout en étant reconductible de manière tacite.

En cas de rupture entre le propriétaire et son mandataire, le premier devra informer le second, mais également son locataire par courrier postale avec accusé de réception entre 1 et 3 mois avant la fin du mandat.

Quelle rémunération pour la gestion locative ?

La rémunération de l’agent immobilier dans le cadre d’une gestion locative doit être clairement discutée et définie sur le mandat. Elle va prendre en compte :

  • Les interventions courantes : pour toutes les missions accomplies régulièrement (réception des loyers, versement au propriétaire, paiement des factures, etc.). Comptez entre 5 % et 15 % du loyer annuel en fonction des besoins du propriétaire, de l’état et de la situation du bien, notamment,
  • Les interventions occasionnelles : recherche de locataire, comptabilité (aide à la déclaration de revenus fonciers, déclaration de TVA, etc.), suivi des travaux concernant le logement

Bon à savoir :

Le propriétaire peut déduire cette rémunération de ses revenus fonciers.

Par sécurité et pour votre tranquillité d’esprit, vous avez décidé d’engager un professionnel qui s’occupera des différentes étapes de la vente de votre bien immobilier. Si ce service à un coût, les avantages sont nombreux. Quel mandat allez-vous choisir : un mandat simple ou un mandat exclusif ?

Qu’est-ce qu’un mandat ?

En choisissant de passer par un agent immobilier pour la vente de votre bien, vous signerez avant tout un mandat, un document écrit qui mentionne :

  • Sa durée
  • Les conditions de résiliation
  • Le prix de vente du bien
  • Le montant des honoraires de l’agent immobilier
  • L’identité de la personne qui doit payer les honoraires

Bon à savoir – Le délai de rétractation :

Tout mandat ou contrat signé en dehors d’une agence immobilière est régi par le Code de la consommation, qui octroie un délai de réflexion de 14 jours pendant lequel le client peut renoncer à la transaction.

Choisir un agent immobilier accrédité

Un agent immobilier professionnel doit présenter sa carte officielle de « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Renouvelable, elle est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie.

Dans le cas où l’agent immobilier est accrédité pour la gestion de locaux (recherche et gestion de locataires, réception des loyers, etc.), il devra présenter une carte de « gestion immobilière ».

Autre point essentiel, tout document qu’il imprime à destination de ses clients ou qu’il affiche au sein de son agence doit mentionner :

  • Son numéro de carte professionnelle
  • Le nom et l’adresse de l’organisme qui le garantit financièrement
  • Le montant TTC de ses honoraires et le mode de calcul

Trois types de mandats

Vous pourrez choisir entre trois types de mandats :

Le mandat simple

Ici, vous pouvez confier la vente de votre bien à plusieurs agences en même temps, tout en ayant le droit de trouver un acheteur par vos propres moyens en parallèle. L’agence qui réussira à conclure la vente percevra la commission.

Le mandat exclusif

Dans ce cas, la vente de votre bien sera prise en charge par une seule agence pendant une période déterminée. Ici, impossible de se tourner vers d’autres agences ou de trouver un acheteur par vos propres moyens. En contrepartie, l’agent immobilier s’occupera de la vente en affichant un panneau, en passant des annonces, en vous tenant au courant de l’évolution de ses recherches, des visites, etc.

Le mandat exclusif simple

Ce mandat permet au propriétaire de bénéficier des services d’une seule et unique agence immobilière tout en ayant la possibilité de rechercher un acquéreur par lui-même, en parallèle.

Quelle durée pour un mandat ?

Pour qu’un mandat soit valide, il doit mentionner son délai d’expiration, sa durée.

Dans de nombreux cas, l’agence et son client peuvent choisir de reconduire la collaboration de manière tacite, toutefois, l’information doit être reportée sur le mandat.

Comment résilier un mandat ?

Au bout des trois premiers mois du mandat exclusif, le propriétaire peut résilier la collaboration avec l’agent immobilier en envoyant un courrier avec accusé de réception. La rupture sera officialisée par l’agent au bout de 15 jours, après réception du courrier.