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Acheter dans l’ancien ou le neuf : que choisir à La Réunion ?

Face à l’océan Indien ou sur les hauteurs verdoyantes de l’île, le marché immobilier réunionnais offre deux visages. L’ancien peut coûter moins cher, tandis que les programmes neufs rassurent par leur modernité. Pour prendre la décision la plus pertinente, il faut regarder au-delà de l’esthétique et analyser la réalité technique du 974.

Un projet d’achat au 974 ? Que vous soyez amateur de vieilles pierres ou adepte du confort moderne, IFF Transaction vous accompagne pour sécuriser votre transaction à la Saline-les-Bains.

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1. Le comparatif rapide : neuf vs ancien

CritèreImmobilier Neuf (VEFA)Immobilier Ancien
Frais de notaireRéduits (2 à 3 %)Standard (7 à 8 %)
TravauxAucun (logement prêt à vivre)Souvent nécessaires (toiture, élec)
NormesRTAA DOM, Sismique, CycloniqueVariables selon l’époque
FiscalitéGirardin IS, CIOPDenormandie (cas rares)
Délai12 à 24 mois (si construction)Rapide (selon préavis)
Prix au m²Plus élevé au départPlus accessible à l’achat

2. Pourquoi l’ancien séduit-il encore ?

L’ancien à La Réunion désigne les biens construits il y a 10, 20 ou 30 ans. S’ils demandent parfois une mise au goût du jour, ils offrent des atouts que le neuf ne peut plus proposer sur un territoire où le foncier est devenu une denrée rare.

  • Les maisons et appartements anciens occupent souvent les meilleurs emplacements. Ils sont situés dans des quartiers résidentiels établis, à proximité immédiate des centres-villes ou sur des parcelles littorales aujourd’hui inaccessibles aux nouveaux programmes.
  • L’achat d’une maison de 15 ou 20 ans permet souvent de bénéficier d’un terrain déjà clôturé et arboré, avec des surfaces de pièces parfois plus généreuses que dans les standards actuels de la promotion immobilière.
  • Pour un acheteur prêt à investir dans la rénovation thermique (isolation sous toiture, brasseurs d’air) ou esthétique, l’ancien permet de créer une plus-value immédiate et de personnaliser son cadre de vie sans attendre une livraison sur plan.
  • Contrairement à la VEFA, vous achetez ce que vous voyez. Le voisinage est stable, l’ensoleillement est vérifiable et il n’y a aucune incertitude sur la vue ou le vis-à-vis.

3. Pourquoi le neuf devient-il la norme de confort ?

Avec la croissance démographique et le besoin de logements durables, le neuf coche toutes les cases de la sécurité.

  • Les matériaux modernes résistent mieux à l’humidité et au sel. La ventilation naturelle optimisée réduit vos factures d’énergie.
  • Avec la garantie décennale, vous achetez la paix de l’esprit. Aucun gros budget travaux n’est à prévoir pendant 10 ans.
  • C’est le facteur décisif des investisseurs pour se constituer un patrimoine tout en réduisant leurs impôts.

4. Quel profil êtes-vous ?

Vous investissez ? Le neuf est souvent plus rentable grâce aux avantages fiscaux et à la facilité de gestion locative (pas de pannes, pas de travaux).

Vous achetez votre maison de famille ? L’ancien offre souvent ce supplément d’âme et de volume que les familles recherchent, quitte à prévoir une phase de chantier.

Vous arrivez de métropole ? Le neuf offre une transition en douceur avec un bien « clés en main » aux standards de confort actuels.

FAQ Express

Les frais de notaire sont-ils vraiment différents ?

Oui. Sur un bien à 300 000 €, vous payez environ 7 500 € dans le neuf contre 24 000 € dans l’ancien. C’est un argument de poids pour votre apport.

Peut-on rénover de l’ancien pour atteindre les normes du neuf ?

C’est techniquement possible, mais très coûteux (isolation sous toiture, menuiseries double vitrage, brasseurs d’air). Il faut bien calculer son ROI.

Le neuf est-il toujours situé loin des centres ?

Non, de nombreux programmes neufs s’insèrent en « dent creuse » dans les centres urbains de Saint-Denis ou Saint-Pierre pour offrir la modernité au cœur de l’activité.

Faites appel à IFF Transaction pour comparer les meilleures opportunités du marché.

A propos de IFF Transaction

Depuis 10 ans, IFF Transaction guide les acquéreurs entre l’ancien et le programme neuf 974. Notre agence de La Saline-les-Bains assure un suivi rigoureux de votre investissement pour un projet immobilier serein et maîtrisé.

Sources de cet article :

https://www.defiscalisationdom.com/ciop-la-reunion/

https://immokap.fr/acheter/immobilier-la-reunion-ancien-vs-neuf/

https://www.emotiqhome.com/lifestyle/129/faut-il-acheter-neuf-ou-ancien-dans-les-dom-tom-avantages-et-inconv-nients

Comment personnaliser un logement neuf ?

Si vous avez investi dans un bien immobilier neuf pour en faire votre résidence familiale, alors votre objectif est de le transformer en un foyer dans lequel vous vous sentirez bien. Des moyens sans stress pour faire de votre maison neuve un foyer. Comment procéder ?

Quels sont les avantages économiques d’un logement neuf ?

Comme son nom l’indique, le bien immobilier neuf…est tout nouveau. En ce sens, toutes les installations et les équipements sont sous garantie : inutile de prévoir un budget réparation. Ajoutons à cela que les constructeurs mettent désormais en œuvre des techniques innovantes en matière de consommation d’énergie. Grâce à une meilleure efficacité sur ce plan, les logements neufs coûtent environ deux fois moins cher à chauffer que sur le marché de l’ancien.

Mis à part ces nombreux atouts de poids, au premier abord, le logement neuf peut sembler fade, impersonnel, tout droit sorti d’un catalogue. C’est le terrain de jeu parfait pour exprimer vos envies, vos besoins et bien entendu, votre personnalité !

Personnaliser un bien immobilier vendu sur plan

L’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achat sur plan permet donc d’acquérir une maison, un appartement neuf, qui n’a pas encore été construit ou qui est en cours de construction. Dans le cas où le chantier n’a pas encore démarré, n’hésitez pas à vous rapprocher du promoteur, par exemple, à travers votre agent immobilier, afin de discuter des revêtements des murs et des sols que vous préférez. Les travaux modificatifs acquéreurs (TMA) permettent quant à eux de personnaliser l’agencement des pièces.

Visitez des biens témoins !

Maisons témoins, appartements témoins, les promoteurs aident les futurs acquéreurs à se projeter dans leur logement neuf à venir. Ces biens sont aménagés par des spécialistes de la décoration intérieure, permettant ainsi d’inspirer les propriétaires.

Ne peignez pas immédiatement les murs

Le logement neuf reste encore humide environ 9 mois après sa construction. Laissez les murs et autres surfaces à peindre sécher progressivement en aérant très régulièrement. Le rétrécissement des matériaux peut en effet créer des fissures et interstices. Repérez-les avant les travaux de peinture pour éviter de repartir dans des travaux d’enduit et de peinture !

Choisir les bons types de peinture

Les couleurs foncées permettent de créer un espace chaleureux et accueillant. En contrepartie, elles ont tendance à absorber la luminosité, donnant ainsi une sensation de rétrécissement de l’espace. Les petites pièces nécessitent des coloris clairs, à équilibrer avec des couleurs foncées sur les boiseries.

Envie de peps et de couleurs pétantes ? Exprimez-vous en appliquant des couleurs audacieuses sur les murs latéraux et réservez une teinte plus claire pour les murs situés aux extrémités.

En cas de plafond bas, créez une sensation de hauteur en utilisant la même couleur sur les murs, les boiseries et les corniches, et en ajoutant un blanc complémentaire au plafond. Ou alors, éclaircissez graduellement les teintes au fur et à mesure que vous vous rapprochez du plafond.

L’éclairage intérieur

Ne vous contentez pas de spots encastrés ! Ajoute de la profondeur en superposant les éclairages. Les spécialistes préconisent 3 couches lumineuses :

  • L’éclairage principal ;
  • L’éclairage de tâche ;
  • L’éclairage d’accentuation.

Les suspensions et les appliques peuvent être placées, par exemple, au-dessus d’un îlot de cuisine, mais également pour éclairer des œuvres d’art sur un mur, ou être fixées dans un coin pour un coin lecture. Les appliques peuvent également trouver leur place dans les zones étroites et difficiles à décorer.

Les lampadaires et les lampes à poser complètent l’éclairage naturel et se prêtent parfaitement à l’éclairage d’ambiance.

Les petites suspensions trouvent leur place au-dessus des éviers de cuisine, mais aussi servir de lampes de chevet ou d’éclairage pour les petites pièces telles que la buanderie.

Enfin, pensez aux ampoules à spectre complet pour les pièces manquant de lumière naturelle afin de créer l’illusion de lumière du jour.

Les tapis, must have de toute décoration intérieure !

Les tapis apportent une touche chaleureuse, colorée, mais également de la texture et de la personnalité à un espace. Sur les parquets, ils aident à réduire le bruit.

Les accessoires

Les accessoires participent à donner une âme à un logement. Choisissez des objets et éléments (carrelage, plan de travail, serviettes, tapis de bain, distributeur de savon) qui vous ressemblent ! Que vous aimiez les grandes marques chics ou les objets chinés, n’hésitez pas à placer « un peu de vous » dans toutes les pièces de la maison.

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Quels sont les avantages à acheter un bien immobilier neuf ?

Si vous souhaitez devenir propriétaire, vous allez naturellement devoir choisir entre un logement appartenant au marché de l’ancien et un bien neuf. Si l’un comme l’autre possède ses propres avantages et inconvénients, concentrons-nous sur les bonnes raisons d’acheter une maison, un studio ou un appartement récemment construit.

Qu’appelle-t-on un bien immobilier neuf ?

Pour reprendre la définition de l’article 257, I, 2, 2° du code général des Impôts sur les biens neufs : « Sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qui résultent d’une construction nouvelle ou de travaux de rénovation portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf. »

Comme prévu par l’article BOI-IR-RICI-360-10-10, n°20 et 30 du Bofip, « un bien est considéré comme neuf pendant les 5 premières années qui suivent la fin de sa construction. Passé ces 5 années, le bien sera alors qualifié d’ancien. »

Quels sont les avantages à acheter un bien immobilier neuf ?

Les Français disposent d’un large éventail d’avantages à l’achat d’un bien immobilier neuf.

Des réductions de frais de notaires : l’achat d’un logement neuf induit le paiement de frais d’acquisition équivalents à 2 ou 3 % du prix du bien, contre 7 ou 8 % pour un bien dans l’ancien. Cette différence est due à des frais de notaires et à une taxe de publicité foncière moins importantes pour les acquisitions de logements ayant moins de 5 ans.

Pas de taxe foncière : sur présentation des justificatifs requis par l’administration fiscale, l’acquéreur d’un bien neuf peut être exonéré totalement ou partiellement pendant deux ans du paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Ce repos fiscal est étendu à 5 ans si le bien fait partie d’un programme résidentiel neuf respectueux des normes de performance énergétique labellisé BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation).

La réduction de la TVA : le taux de TVA applicable est réduit à 5,5 % contre 20 % pour les autres cas. Plusieurs conditions sont applicables à la réduction de la TVA à l’achat d’un bien immobilier neuf :

  • Le bien doit être construit dans en zone ANRU (zone d’aménagement et de rénovation urbaine), NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ou en QPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville) ;
  • Les ressources de l’acquéreur ne doivent pas dépasser un certain plafond, ce dernier étant différent d’une région à l’autre.
  • L’acquéreur doit s’engager à occuper le bien immobilier neuf pendant au moins 8 mois par an, en tant que résidence principale et en garder la propriété pendant au moins 10 ans.

Des réductions fiscales : dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier neuf à l’île de la Réunion, l’acquéreur peut profiter du dispositif Pinel Ile de la Réunion. Découvrez toutes les informations à jour dans notre article spécial à ce sujet.

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Immobilier : envie d’acheter dans le neuf ?

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier afin de devenir propriétaire, une question essentielle s’impose : dans l’ancien ou dans le neuf ? Les deux possèdent naturellement des avantages, mais aussi des inconvénients. Voici un résumé de ce qu’il faut retenir si vous penchez pour le neuf.

Tout n’est pas qu’une affaire de prix !

L’achat immobilier englobe généralement de nombreux paramètres: les préférences personnelles, l’environnement souhaité, le mode de vie de l’acquéreur, le nombre de personnes composant le foyer, etc.

Les atouts du bien immobilier neuf

En résumé, un bien immobilier neuf présentera naturellement un cadre moderne, fonctionnel, mais surtout des garanties quant aux malfaçons.

Modernité et normes

Ainsi, la qualité de vie dans un bien immobilier neuf sera indiscutable, l’ensemble étant conforme aux dernières normes en matière d’isolation thermique, isolation phonique. Les éléments tels que la plomberie, l’électricité, la ventilation, le chauffage, l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite sont également au diapason avec les nombreuses réglementations qui garantissent la sécurité des habitants.

Ajoutons à cela un aménagement moderne, à l’écoute des besoins de chacun en matière de rangements et d’optimisation de l’espace.

Les garanties

Il n’est pas rare qu’on achète un bien immobilier neuf sur plan. Dans un tel cas, le futur propriétaire bénéficie de nombreuses garanties légales :

  • La garantie dite de « parfait achèvement »protège le propriétaire en cas de dommage ouvrages du constructeur. Concrètement, une fois qu’il investira son bien, le propriétaire pourra se retourner vers le constructeur qui prendra les réparations relatives à la construction et aux équipements externes telles que les fenêtres, etc.
  • Quant à la « garantie décennale », elle contraint le constructeur à prendre en charge la réparation de toute malfaçon susceptible de mettre en péril la stabilité ou la viabilité du bâtiment. Comme son nom l’indique, cette garantie est valable pendant dix ans.

Des économies intéressantes

Contrairement au bien immobilier ancien, le neuf présente des charges moins lourdes dès l’achat et durablement. En effet, dans le cadre d’un tel achat, le propriétaire n’est pas sujet aux droits de mutation, tandis que les frais de notaire vont tourner autour de 2 à 3 % de la valeur du bien. Si le bien se trouve dans une zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), il est possible de bénéficier d’une TVA réduite de 5,5 %. Enfin, durant les deux premières années qui suivent l’achèvement des travaux de construction, le propriétaire peut bénéficier partiellement d’une exonération de la taxe foncière.

Les inconvénients du bien immobilier neuf

Si le bien immobilier neuf présente de nombreux avantages, les prix de vente peuvent dans certains cas donner à réfléchir. Qui plus est, s’il s’agit d’un achat sur plan, il faudra faire preuve de patience. Pour résumer, acheter dans le neuf requiert des moyens financiers et du temps.

Dans les chiffres, le logement neuf présente des prix au mètre carré 15 à 20 % plus élevés que dans l’ancien.

En achetant un bien immobilier en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), le délai d’attente peut aller jusqu’à 2 ans et demi entre la signature du contrat et la remise des clés.

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Le contrat de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Le contrat de réservation, également appelé contrat préliminaire, précède la signature de l’acte de vente. Lorsqu’il est signé, ce contrat officialise l’accord de vente entre le vendeur (le promoteur) et l’acquéreur. Facultatif, il est toutefois recommandé par les professionnels, afin de mettre noir sur blanc l’accord mutuel des deux parties, mais également les conditions précises du déroulement de la vente.

Le VEFA

Dans le cadre d’un contrat de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), le contrat va permettre de déterminer les conditions dans lesquelles la vente du bien immobilier va se dérouler. En signant, le vendeur va s’engager à réserver un logement à l’acquéreur.

Ce que doit contenir le contrat de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement

Pour être valide et dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le contrat de réservation doit contenir plusieurs informations :

  • Les coordonnées du vendeur,
  • Les coordonnées de l’acquéreur,
  • L’adresse du logement,
  • La surface habitable du logement,
  • Le nombre de pièces principales,
  • L’énumération des pièces de service, dépendance et dégagements,
  • Le descriptif des matériaux utilisés et des éléments d’équipement,
  • La situation du logement dans l’immeuble ou dans l’ensemble immobilier
  • Une garantie financière de la part du vendeur à l’acquéreur en cas de défaillance financière de ce dernier : d’achèvement des travaux (GFA) ou de remboursement (GFR)

Le contrat de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement doit également reprendre

  • Le prix de vente prévisionnel du bien,
  • Les conditions de révisions du prix,
  • La date de conclusion de la vente,
  • Les sommes prêtées pour financer l’achat du bien immobilier,
  • Les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l’acquéreur,
  • Le délai d’exécution des travaux,
  • Les conditions du droit de rétractation : ce dernier point est essentiel, car en cas d’absence, le vendeur peut être obligé légalement à payer une amende d’un montant maximum de 15 000 euros !

Signature et envoi du contrat de réservation

Afin que la vente à venir se déroule dans les meilleures conditions, il est conseillé de faire rédiger le contrat de réservation par un notaire. Cela permettra à chaque partie de vérifier les informations capitales telles que les droits de propriété du vendeur et la présence de tous les documents nécessaires au moment de la rédaction du contrat de vente.

Autrement, le vendeur et l’acquéreur peuvent procéder directement, sans passer par un notaire.

Une fois signé, le contrat de réservation peut être envoyé par voie postale en recommandé avec accusé de réception ou alors il peut être remis en main propre.

Lorsque l’acquéreur change d’avis – le délai de rétractation

L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour changer d’avis quant à l’achat du bien immobilier dont il est question dans le contrat de réservation.

Le calcul de ce délai est simple : il prend effet le lendemain de la remise du contrat de la main à la main ou au moment de la première présentation du l’avis de recommandé notifiant l’arrivée du contrat.

Attention : si le dernier jour de réflexion tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le compteur s’arrête pour reprendre le premier jour ouvrablesuivant.

Si l’acquéreur renonce à la vente, il doit prévenir le vendeur avant la fin des 10 jours de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

La partie financière

Le vendeur a tout à fait le droit de demander à l’acquéreur de verser un dépôt de garantie. La somme sera alors déposée sur un compte bancaire au nom du vendeur au moment de la réservation du logement.

Concernant le montant du dépôt, il se déroule de la manière suivante :

  • 5 % du prix de vente du bien immobilier si l’acte de vente est signé dans un délai de 1 an,
  • 2 % du prix de vente du bien immobilier si l’acte de vente est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé.

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