Il est courant pour les propriétaires de chercher des moyens d’optimiser la transmission de leur patrimoine à leurs enfants, notamment pour réduire les frais de succession. L’une des stratégies envisageables est de mettre un bien immobilier au nom de ses enfants dès l’achat. Mais est-ce vraiment une option viable et avantageuse ? IFF Transaction, agence immo 974, vous propose de décrypter cette possibilité et ses implications.
Mettre un bien immobilier au nom de ses enfants : une stratégie peu connue
Acheter un bien immobilier et le mettre directement au nom de ses enfants est une démarche encore méconnue en France. Pourtant, cette stratégie peut offrir des avantages significatifs, notamment en matière de transmission de patrimoine.
Mathieu Fontaine, notaire associé et professeur à l’Université Grenoble Alpes, explique : « Les Français anticipent rarement la succession, mais les incertitudes économiques, comme l’inflation actuelle, poussent certains parents à envisager l’intégration de leurs enfants dès l’acquisition d’un bien immobilier. »
Les mécanismes de mise en propriété au nom des enfants
Il existe principalement deux manières pour un propriétaire de mettre un bien immobilier au nom de ses enfants tout en conservant certains droits sur ce bien.
L’achat en nue-propriété avec réserve d’usufruit
Dans ce schéma, les parents achètent un bien immobilier, mais en cèdent immédiatement la nue-propriété à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit. Cela signifie qu’ils peuvent continuer à utiliser le bien, par exemple en y vivant ou en percevant les loyers, jusqu’à leur décès. À ce moment-là, la pleine propriété revient aux enfants sans que ceux-ci aient à payer de droits de succession sur ce bien.
La donation d’argent suivie d’un achat en démembrement
Ici, les parents font une donation d’argent à leurs enfants, qui utilisent ensuite cette somme pour acheter un bien en démembrement de propriété. Les parents conservent l’usufruit, tandis que les enfants obtiennent la nue-propriété. À leur décès, le démembrement prend fin et les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans frais supplémentaires.
Les avantages fiscaux associés
L’un des principaux avantages de ces techniques est l’optimisation fiscale. Les parents et les enfants peuvent profiter d’un abattement fiscal de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans, ainsi que d’une exonération des droits de donation pour les sommes allant jusqu’à 31 865 euros, à condition que les donateurs aient moins de 80 ans, conformément à l’article 790 G du Code général des impôts.
Mathieu Fontaine souligne que la période idéale pour envisager ce type de donation se situe généralement entre 61 et 71 ans. « C’est l’âge où les parents sont souvent à la retraite et disposent d’une vision claire de leur situation financière. À cet âge, la valeur de la nue-propriété est de 60 % de la pleine propriété, ce qui est fiscalement avantageux pour les enfants, » précise-t-il.
La création d’une SCI familiale pour plus de flexibilité
Pour les parents qui souhaitent garder un contrôle total sur le bien tout en préparant sa transmission, la création d’une société civile immobilière (SCI) familiale peut être une solution pertinente. En constituant une SCI, les parents peuvent acheter le bien par son intermédiaire, puis transmettre progressivement les parts de la SCI à leurs enfants.
L’avantage de cette méthode réside dans la flexibilité offerte par la SCI. « Les parents peuvent conserver la gestion du bien au sein de la SCI, même après avoir donné des parts à leurs enfants. Ils ont ainsi la liberté de vendre ou de gérer le bien sans nécessiter l’accord des enfants, » explique Mathieu Fontaine. Cette approche permet également de protéger les parents en cas de tensions familiales, tout en assurant une transmission sans droits de succession au moment de leur décès.
Les précautions à prendre
Toutefois, il est essentiel de bien réfléchir avant de mettre un bien immobilier au nom de ses enfants. Cette démarche est souvent irréversible sur le plan fiscal. Une fois la donation réalisée, il n’est plus possible de revenir en arrière. Il est donc crucial de bien évaluer les besoins futurs, notamment en termes de revenus, et de s’assurer que les relations familiales sont suffisamment solides pour éviter les conflits.
En outre, la création d’une SCI peut engendrer des frais de gestion et des contraintes administratives supplémentaires. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un expert en gestion de patrimoine pour choisir la solution la plus adaptée à sa situation.
Conclusion
Mettre un logement au nom de ses enfants est une option intéressante pour anticiper la transmission de son patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cette stratégie, bien que méconnue, mérite d’être étudiée par les propriétaires souhaitant optimiser la succession de leurs biens immobiliers. Toutefois, il est indispensable de bien comprendre les mécanismes en jeu et de se faire conseiller par des professionnels. Contactez IFF Transaction si vous souhaitez procéder à l’achat d’une maison à La Réunion et mettre cette dernière au nom de vos enfants, afin d’éviter les écueils potentiels et de garantir une transmission sereine et efficace.
Source de cet article :
J’achète un logement que je mets au nom de mes enfants » : la technique efficace pour échapper aux frais de succession – immobilier.lefigaro.fr
