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Un propriétaire peut-il mettre son logement au nom de ses enfants ?

Il est courant pour les propriétaires de chercher des moyens d’optimiser la transmission de leur patrimoine à leurs enfants, notamment pour réduire les frais de succession. L’une des stratégies envisageables est de mettre un bien immobilier au nom de ses enfants dès l’achat. Mais est-ce vraiment une option viable et avantageuse ? IFF Transaction, agence immo 974, vous propose de décrypter cette possibilité et ses implications.

Mettre un bien immobilier au nom de ses enfants : une stratégie peu connue

Acheter un bien immobilier et le mettre directement au nom de ses enfants est une démarche encore méconnue en France. Pourtant, cette stratégie peut offrir des avantages significatifs, notamment en matière de transmission de patrimoine.

Mathieu Fontaine, notaire associé et professeur à l’Université Grenoble Alpes, explique : « Les Français anticipent rarement la succession, mais les incertitudes économiques, comme l’inflation actuelle, poussent certains parents à envisager l’intégration de leurs enfants dès l’acquisition d’un bien immobilier. »

Les mécanismes de mise en propriété au nom des enfants

Il existe principalement deux manières pour un propriétaire de mettre un bien immobilier au nom de ses enfants tout en conservant certains droits sur ce bien.

L’achat en nue-propriété avec réserve d’usufruit

Dans ce schéma, les parents achètent un bien immobilier, mais en cèdent immédiatement la nue-propriété à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit. Cela signifie qu’ils peuvent continuer à utiliser le bien, par exemple en y vivant ou en percevant les loyers, jusqu’à leur décès. À ce moment-là, la pleine propriété revient aux enfants sans que ceux-ci aient à payer de droits de succession sur ce bien.

La donation d’argent suivie d’un achat en démembrement

Ici, les parents font une donation d’argent à leurs enfants, qui utilisent ensuite cette somme pour acheter un bien en démembrement de propriété. Les parents conservent l’usufruit, tandis que les enfants obtiennent la nue-propriété. À leur décès, le démembrement prend fin et les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans frais supplémentaires.

Les avantages fiscaux associés

L’un des principaux avantages de ces techniques est l’optimisation fiscale. Les parents et les enfants peuvent profiter d’un abattement fiscal de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans, ainsi que d’une exonération des droits de donation pour les sommes allant jusqu’à 31 865 euros, à condition que les donateurs aient moins de 80 ans, conformément à l’article 790 G du Code général des impôts.

Mathieu Fontaine souligne que la période idéale pour envisager ce type de donation se situe généralement entre 61 et 71 ans. « C’est l’âge où les parents sont souvent à la retraite et disposent d’une vision claire de leur situation financière. À cet âge, la valeur de la nue-propriété est de 60 % de la pleine propriété, ce qui est fiscalement avantageux pour les enfants, » précise-t-il.

La création d’une SCI familiale pour plus de flexibilité

Pour les parents qui souhaitent garder un contrôle total sur le bien tout en préparant sa transmission, la création d’une société civile immobilière (SCI) familiale peut être une solution pertinente. En constituant une SCI, les parents peuvent acheter le bien par son intermédiaire, puis transmettre progressivement les parts de la SCI à leurs enfants.

L’avantage de cette méthode réside dans la flexibilité offerte par la SCI. « Les parents peuvent conserver la gestion du bien au sein de la SCI, même après avoir donné des parts à leurs enfants. Ils ont ainsi la liberté de vendre ou de gérer le bien sans nécessiter l’accord des enfants, » explique Mathieu Fontaine. Cette approche permet également de protéger les parents en cas de tensions familiales, tout en assurant une transmission sans droits de succession au moment de leur décès.

Les précautions à prendre

Toutefois, il est essentiel de bien réfléchir avant de mettre un bien immobilier au nom de ses enfants. Cette démarche est souvent irréversible sur le plan fiscal. Une fois la donation réalisée, il n’est plus possible de revenir en arrière. Il est donc crucial de bien évaluer les besoins futurs, notamment en termes de revenus, et de s’assurer que les relations familiales sont suffisamment solides pour éviter les conflits.

En outre, la création d’une SCI peut engendrer des frais de gestion et des contraintes administratives supplémentaires. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un expert en gestion de patrimoine pour choisir la solution la plus adaptée à sa situation.

Conclusion

Mettre un logement au nom de ses enfants est une option intéressante pour anticiper la transmission de son patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cette stratégie, bien que méconnue, mérite d’être étudiée par les propriétaires souhaitant optimiser la succession de leurs biens immobiliers. Toutefois, il est indispensable de bien comprendre les mécanismes en jeu et de se faire conseiller par des professionnels. Contactez IFF Transaction si vous souhaitez procéder à l’achat d’une maison à La Réunion et mettre cette dernière au nom de vos enfants, afin d’éviter les écueils potentiels et de garantir une transmission sereine et efficace.

Source de cet article :

J’achète un logement que je mets au nom de mes enfants » : la technique efficace pour échapper aux frais de succession – immobilier.lefigaro.fr

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Créer et développer son patrimoine grâce à l’achat immobilier

L’immobilier est considéré, à raison, comme étant une valeur refuge, du fait de la capacité de ce secteur à conserver toute sa valeur, y compris en temps de crise économique, financière, ou comme actuellement, sanitaire. Ajoutons à cela qu’il s’agit également d’une manière pertinente de varier son patrimoine, mais aussi de préparer sa retraite lorsqu’il génère des rentes passives, ceci sans prendre de risques majeurs. Voici comment procéder si vous souhaitez créer et développer votre patrimoine grâce à l’immobilier.

Qu’est-ce qu’une valeur refuge ?

Valeur permettant un investissement sécurisé en cas de crise ou de dépression, comme l’or, l’immobilier ou la terre. (source : linternaute.fr).

Comment l’immobilier peut-il participer à la création d’un patrimoine ?

Quels sont vos objectifs ? En effet, un tel projet immobilier doit avoir une finalité, aussi, il est important de clarifier les priorités de votre démarche :

  • S’agit-il d’un projet destiné à vous soutenir financièrement, lorsque vous serez à la retraite ?
  • Avez-vous besoin de constituer un capital de sécurité afin de parer à toute éventualité familiale ?
  • S’agit-il de constituer un complément de revenus pour augmenter votre qualité de vie ?
  • Souhaitez-vous passer par l’optimisation fiscale pour réduire vos impôts ?

Les possibilités sont nombreuses, n’hésitez pas à parler de votre projet avec un agent immobilier.

Dans quel type de bien investir ?

Le type de bien dans lequel vous allez investir est un critère essentiel : studio, immeuble, local commercial, maison, appartement, garage, bureau. Là encore, l’investissement va dépendre de la finalité du projet, mais aussi du budget dont vous disposez. Deux exemples :

Investir dans un appartement pour constituer son patrimoine

Grand classique, l’appartement en tant qu’investissement patrimonial permet de choisir le type de bien que vous souhaitez acheter en fonction de sa surface, sa date de construction, sa localisation, etc. Quant aux avantages de l’achat d’un bien neuf :

  • Des frais de notaire réduits par rapport à l’ancien, 3 à 4 % du montant de la transaction contre 6 % à 8 % dans l’ancien ;
  • Des constructions modernes, aux normes, personnalisables, protégées par plusieurs garanties ;
  • Des charges plus faibles du fait de l’absence de travaux, de meilleures normes énergétiques, de l’exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant les 2 années qui suivent l’achèvement de la construction ;
  • La possibilité de bénéficier du dispositif d’aide à l’acquisition de sa première résidence principale dans le neuf (prêt à taux zéro – PTZ)
  • Des régimes de réductions fiscales pour l’investissement locatif dans le neuf.

Le local commercial

L’investissement immobilier dans le cadre du patrimoine ne s’arrête pas à l’appartement ou à la maison ! Avez-vous pensé au local commercial ? Lorsqu’il est situé au bon endroit, ce type de bien peut être très rentable et sécurisé ! Demandez conseil à votre agent immobilier afin d’avoir un accompagnement professionnel à chaque étape de ce type d’acquisition. Les avantages de l’achat d’un local commercial :

  • Des rendements locatifs plus élevés dans l’immobilier commercial ;
  • Des prix au m² moins élevés que dans le résidentiel ;
  • Moins de risques d’impayés de la part des locataires ;
  • Un bail 3-6-9 contraignant pour les locataires, donc une plus grande sécurité pour le bailleur ;
  • Une rédaction de bail plus flexible que dans l’immobilier résidentiel.

La constitution d’un patrimoine grâce à l’immobilier n’est pas un luxe ou réservée aux acquéreurs fortunés. Demandez conseil à votre agent immobilier pour connaître la tendance et investir dans le bien le plus pertinent.

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Succession : comment faire lorsqu’on a une famille recomposée ?

Aujourd’hui, la famille recomposée a naturellement trouvé sa place au sein de la société. En ce sens, il est important de savoir comment préparer sa succession dans un tel cadre. De nombreux facteurs doivent être pris en considération pour une succession sereine. Ce qu’il faut retenir.

Succession : les droits du conjoint survivant

La succession et la répartition des biens vont dépendre du régime matrimonial des deux époux. Deux points essentiels sont à retenir :

  • Sans contrat de mariage, le conjoint survivant bénéficie de peu de protections ;
  • En l’absence de testament, la loi permet au conjoint survivant de recevoir un quart du patrimoine du défunt, les trois quarts restants revenant aux enfants issus d’une précédente union. Plus précisément, selon l’article 757 du Code civil « si l’époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux ».
  • Ce même conjoint peut choisir un droit de viager sur la résidence principale, à condition que celle-ci appartînt à son époux(se) décédé(e) ou précédent(e).
  • Autre élément important concernant le conjoint survivant, il peut loger dans le logement familial pendant une période de 12 mois, aux frais de la succession.

Bien organiser sa succession lorsque les enfants sont issus de différentes unions

Avant la loi du 3 décembre 2001, les successions se déroulaient différemment si les enfants étaient nés pendant le mariage ou alors hors du mariage de parents communs. Aujourd’hui, dans le cadre d’une succession, la famille recomposée peut s’appuyer sur l’article 735 du Code civil : « les enfants ou leurs descendants succèdent à leur père et mère ou autres ascendants, sans distinction de sexe ni de primogéniture, même s’ils sont issus d’unions différentes ».

Les différents types de successions existantes

Si vous êtes parent d’une famille recomposée, vous avez la possibilité :

  • D’établir un testament authentique pour une répartition claire de votre patrimoine ;
  • De mettre en place une donation-partage (différente de la donation simple) durant votre vivant afin de transmettre une partie ou l’ensemble de vos biens ;

De faire une donation au dernier vivant, protégeant le conjoint survivant.

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Petits budgets, vous pouvez également créer un patrimoine immobilier !

L’immobilier est une valeur sûre, personne ne dira le contraire, y compris pour les personnes qui ne disposent pas d’un budget conséquent. Souhaitez-vous constituer un patrimoine immobilier avec un budget restreint ? Avec les bonnes informations et surtout l’aide d’une agence immobilière, ce projet peut se révéler gagnant !

Investir dans une maison

Ce type d’investissement est intéressant. L’idée est de trouver un bien qui soit de taille modeste et avec travaux. Selon les spécialistes, l’achat d’une maison en vue de constituer un patrimoine immobilier est une initiative qui peut s’avérer payante. En effet, il est relativement facile de louer ce type de logement et sur la durée. Pour surmonter les difficultés qui peuvent survenir dans ce projet, notamment trouver une maison qui corresponde à votre budget, situé dans une zone dynamique, il est fortement conseillé de se rapprocher d’un professionnel.

Investir dans une chambre de bonne

Premier élément essentiel à garder en tête si vous souhaitez investir dans une chambre de bonne : le bien est-il décent, s’il est destiné à être loué ? En effet, la loi prévoit que pour être considéré comme un logement, ce type de bien doit présenter au moins 9 mètres carrés habitables, 2,20 mètres de hauteur sous plafond, une alimentation en eau (chaude et froide) et la possibilité d’y installer des appareils de cuisson et de chauffage d’appoint. Une fois cette question éludée, notez que l’investissement dans une chambre de bonne est relativement rentable, car très recherchée, aujourd’hui encore.

Investir dans un studio

En vous éloignant des centres économiques et de vie, vous ferez là encore un investissement gagnant. Il faudra par la suite trouver un locataire solvable, fiable et désireux de louer sur le long terme. Demandez l’aide d’un agent immobilier qui épluchera méticuleusement chaque dossier de candidature.

Investir dans une place de parking

Si les parkings privés sont de plus en plus nombreux, n’hésitez pas à vous tourner vers les vieux quartiers, les centre villes. Petite astuce, vous trouverez facilement un locataire en choisissant une place située proche de la sortie et capable d’accueillir de gros véhicules (exemple SUV). La présence de bornes électriques pour les nouveaux véhicules est également un must, dans la mesure du possible.

Votre budget ne doit pas être un frein à votre projet d’investissement immobilier. Tournez-vous sans hésiter vers votre agent immobilier pour connaître les prix pratiqués, les zones les plus rentables et constituez sans attendre votre patrimoine immobilier !

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Le placement immobilier : ce qu’il faut retenir

Malgré le contexte actuel, pris en étau entre des populations confinées et un virus coriace, il peut être difficile pour beaucoup de penser à long terme, par exemple, aux investissements immobiliers. Or, les spécialistes sont unanimes, ce secteur ne souffrira pas d’effets indésirables du passage du fameux Covid-19. il est donc inutile de perdre de vue votre projet d’acheter une résidence principale, secondaire ou même d’investissement locatif ! Pourquoi ? L’immobilier est un placement qui va occuper une place centrale dans votre patrimoine. En prenant le temps nécessaire, en mettant à plat vos moyens et besoins, mais aussi envies, en analysant chaque détail, l’immobilier reste un placement gagnant !

Les avantages et possibilités qui accompagnent le crédit immobilier

Acheter un bien immobilier n’est pas une opération anodine, d’autant plus qu’elle induit un investissement financier conséquent (prix du bien, frais annexes). Il est conseillé de faire le point sur sa situation financière, professionnelle et personnelle, voire patrimoniale. Ces éléments sont essentiels, car dans beaucoup de cas, les acquéreurs demandent un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme de financement.

L’objectif est double :

  • Rassurer le prêteur quant à la capacité de remboursement de l’emprunteur,
  • De décrocher un crédit à un taux d’intérêt intéressant,

Il faudra donc négocier, aussi, cela induit qu’il est fortement conseillé de mettre les banques en concurrence pour trouver la plus avantageuse. Pour faciliter cette étape, il est possible de faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Bon à savoir :

Pour augmenter ses chances de décrocher un crédit immobilier et à taux intéressant, l’emprunteur a tout intérêt à épargner suffisamment en amont. Véritable élément de négociation, l’épargne va constituer le fameux apport personnel, élément généralement décisif dans l’octroi d’un crédit immobilier.

Les avantages à passer par les professionnels de l’immobilier

Le marché de l’immobilier des particuliers abrite de nombreux professionnels. Sans eux, sans leur expertise, ce secteur manquerait cruellement de cadre et les transactions pourraient devenir plus complexes.

Les professionnels de l’immobilier sont également garants de la transparence des transactions, mais aussi de la fluidité du marché, par exemple, en affichant et en diffusant les annonces.

Aujourd’hui, un particulier peut compter sur les professionnels de l’immobilier à chaque étape de leur projet, qu’il s’agisse d’achat, de vente ou même de mise en location et de gestion locative. Trouvez le professionnel qui saura vous écouter et vous accompagner tout simplement sur internet.

Les avantages de l’investissement immobilier pour constituer un patrimoine

Qu’il s’agisse d’acheter un bien immobilier pour y vivre ou le louer, cet investissement permet de constituer un patrimoine à transmettre par la suite aux personnes désignées en amont.

En cas de mise en location du bien, les loyers perçus peuvent servir à rembourser l’emprunt bancaire ou alors devenir des liquidités.

Dans le cadre de la retraite, l’investissement financier permet de rééquilibrer le pouvoir d’achat du propriétaire.

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Zoom sur l’architecture de la ville de Saint-Denis – première partie

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Saint-Denis est fier de son patrimoine architectural et pour cause, la ville possède un héritage extraordinaire, alimenté depuis l’époque coloniale. Si l’on pense tout de suite aux cases créoles, il ne faut pas s’y méprendre, la capitale de la Réunion abrite des trésors architecturaux du XVIIIe, XIXe, et XXe siècle.

Les différents types de bâtiment d’intérêt architectural de Saint-Denis

Comme expliqué sur le site officiel de la ville, Saint-Denis compte aujourd’hui des :

  • Bâtisses protégées au titre des monuments historiques,
  • Bâtiments d’intérêt architectural « traditionnel »,
  • Bâtiments d’intérêt architectural « 20e siècle »,
  • Bâtisses reconstruites d’aspect traditionnel

Les bâtiments incontournables de Saint-Denis

Parmi les incontournables qui témoignent de la richesse architecturale de Saint-Denis, citons, toujours selon le site officiel de la ville de Saint-Denis :

L’Ancien Hôtel de Ville, inauguré le 21 avril 1860 :

  • Entouré d’une grille en fonte de fer scellée sur un soubassement de pierres de taille,
  • Chaque façade est ordonnancée par onze travées,
  • Ses carreaux de marbre noirs et blancs, chapiteaux et balustres en terre cuite, viennent des fournisseurs du chantier du « Château Morange »,
  • Au premier étage, le grand salon de 300 m² occupe tout le long de la façade sur la rue de Paris

Le bâti militaire, dans le quartier de la Redoute, achevé en 1765 :

  • Il est de plan carré,
  • Ses élévations sont de la forme d’une pyramide tronquée,
  • Les armoiries de la Compagnie des Indes surmontent la porte d’entrée du fortin,
  • Au rez-de-chaussée, le bâtiment est percé de douze meurtrières,
  • Au premier étage les murs de pierres de taille sont percés de huit baies carrées pouvant recevoir des pièces d’artillerie

La villa Deramond :

  • Bâtiment central rectangulaire flanqué de deux pavillons latéraux indépendants
  • La façade à neuf travées est ordonnancée de façon strictement symétrique,
  • Les colonnes de la varangue sont en bois tourné

La villa Carrere :

Son architecture est représentative de l’évolution des demeures créoles entre la fin du XIXe et 1920, période de récession,

  • Le premier niveau est surmonté d’une toiture à quatre pans, percée de lucarnes permettant d’éclairer et d’aérer les chambres situées sous les combles,
  • La varangue est fermée par une menuiserie à petits bois,
  • Les frises de lambrequins décorent les auvents

L’hôtel Joinville :

  • Un corps de bâtiment apparaît sur le plan Chandellier de 1808. Il sert d’hôtel de voyageurs,
  • Les deux corps latéraux seront construits dans le premier quart du XIXe siècle,
  • Edifié en maçonnerie de moellons et de briques avec appareillage de pierres de taille, le bâtiment est composé sur un plan en U,
  • Le corps central est à trois niveaux et se trouve relié aux deux parties latérales par des galeries rythmées de colonnes d’ordre toscan,
  • Il a été successivement un établissement de bains publics et un restaurant ainsi que des bureaux de négoce pour abriter les bureaux de la préfecture depuis 1983

La Cathédrale de Saint-Denis :

  • La première pierre fut posée le 4 novembre 1829 pour être progressivement construite entre 1829 et 1863,
  • Le plan Chandellier de 1808 y fait figurer un lieu de culte, flanqué, à l’arrière, d’un cimetière,
  • La nef principale à deux niveaux sur six travées est séparée des bas-côtés par des arcades en plein cintre, posées sur des pilastres,
  • La large travée centrale aboutit au choeur, lui- même fermé par une abside semi-circulaire, voûtée en cul-de-four et encadrée de deux sacristies,
  • En son centre, un bassin en maçonnerie, évasé dans sa partie supérieure, est augmenté de la remarquable fontaine

Ici se termine la première partie de ce zoom sur l’architecture marquante de la ville de Saint-Denis ! Le second et dernier chapitre vous parlera de Notre-Dame de la Délivrance, la Préfecture, du Grand Marché, du Jardin de l’Etat et du Muséum d’histoire naturelle.

Lire la seconde partie.

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Chronologie de l’architecture réunionnaise

Occupée à partir du XVIIe siècle, la Réunion peut être fière de son architecture, y compris si le béton a pris le dessus depuis la fin des années 1940. Aujourd’hui, ces constructions qui ont abrité les premiers habitants de l’île, hommes, femmes, enfants offrent à la jeune génération de Réunionnais un héritage architectural riche. Voici la première partie d’une chronologie de l’architecture réunionnaise signée Anne Mestre, professeur à l’Éducation nationale.

 

La hutte des premiers colons :

C’est la première forme d’habitat réunionnais, dans les années 1660-1670. Les matériaux utilisés répondent à une logique de survie.

 

 

 

 

La paillotte :

Lors de leur installation dans l’île à la fin du XVIIe siècle et dans les premières années du XVIIIe siècle, colons et esclaves bâtissent des maisons à l’aide de troncs et de branches couverts de feuilles récupérées dans les savanes ou les forêts environnantes. Le plan est rectangulaire, la cuisine est extérieure. Ce sont les toutes premières cases de l’île de la Réunion ! L’utilisation de matériaux d’origine végétale dans l’habitat populaire traditionnel perdure jusqu’au milieu du XXe siècle.

 

 

 

 

La case en bois :

Au XVIIIe siècle, tandis que se développe la culture du café et des épices, les colons bâtissent des maisons en bois, reposant sur un vide sanitaire. Ce changement va entraîner le déboisement des forêts de l’île Bourbon, méthode abandonnée par la suite au profit de l’utilisation de bardeaux.

 

 

 

 

La maison des planteurs de café :

Au XVIIIe siècle, les planteurs de café bâtissent des maisons au plan rectangulaire, dit « plan massé », couvertes d’une toiture à quatre pans, ou « toiture à la française ». Ces gros cubes en bois présentent souvent un aspect rustique, au diapason avec la société rurale. À ce propos, le gouverneur Mahé de Labourdonnais avait alors baptisé la Réunion « le grenier des Mascareignes ».

 

 

 

 

La maison pavillon :

Avec une, deux ou trois portes et deux fenêtres, la maison pavillon apparait à la Réunion au XVIIIe siècle. Cette maison avec façade, on la trouve notamment dans quelques bourgs ruraux et villages du sud de l’île. Elle est habitée par la petite bourgeoisie, qui peut ainsi mettre en avant son aisance financière.

 

 

 

 

 

La maison à la française :

Les premiers citadins de la Réunion s’installent à Saint-Paul, Saint-Louis, Saint-Benoît, Saint-Pierre ou encore Saint-Denis et y construisent des maisons rectangulaires avec une façade principale équipée de deux fenêtres, typiques de l’architecture métropolitaine !

 

 

 

-> Retrouvez la 2e partie de la Chronologie ici.

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