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La plus-value immobilière est un sujet important pour les propriétaires qui cherchent à vendre leur bien immobilier. Cependant, beaucoup de personnes ne savent pas vraiment ce qu’est la plus-value immobilière, comment elle est calculée, ou encore les conditions pour bénéficier d’exonérations. Dans cet article, nous allons tout vous expliquer sur ce profit.

Plus-value immobilière : de quoi s’agit-il ?

Lors de la vente d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez faire un calcul pour déterminer si vous réalisez une plus-value ou une moins-value. Ce calcul consiste à soustraire le prix d’acquisition du bien au prix de vente.

  • Si le résultat est positif, vous réalisez une plus-value, c’est-à-dire que vous vendez plus cher que vous n’avez acheté.
  • En revanche, si le résultat est négatif, vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire que vous vendez moins cher que le prix d’achat.

Quelle imposition pour la plus-value immobilière ?

Lorsqu’un particulier ou une société de personnes (non soumise à l’impôt sur les sociétés et exerçant une activité non professionnelle) vend un bien immobilier :

  • Des impôts peuvent être dus sur la plus-value réalisée ;
  • Et elle peut être soumise à différents abattements (pour la durée de détention, exceptionnels temporaires) avant d’être taxée.

En général, les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle « solidarité autonomie » et prélèvement de solidarité), ce qui donne un taux global de 17,2 %.

Si le bien vendu est un terrain nu devenu constructible, une taxe forfaitaire sur les cessions peut également s’appliquer.

Enfin, une taxe sur les plus-values immobilières élevées peut être exigée dans certains cas.

Quels types de biens immobiliers sont concernés par l’impôt sur la plus-value ?

Lorsque vous gérez votre patrimoine immobilier privé, vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées. Les situations qui peuvent entraîner une telle imposition sont les suivantes :

  • La vente d’un bien immobilier (comme une maison, un appartement, un terrain ou une forêt) ;
  • La vente des droits liés à un bien immobilier (tels que les servitudes, l’usufruit ou la nue-propriété), la vente de biens ou de droits par le biais d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés ou d’un fonds de placement dans l’immobilier ;
  • L’échange de biens, le partage ou l’apport en société.

Quelle imposition sur la vente d’une résidence principale ?

Si vous vendez votre résidence principale ainsi que ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.), vous êtes totalement exonéré de taxation sur la plus-value réalisée.

Toutefois, pour être considéré comme résidence principale, le logement doit constituer votre habitation habituelle et effective, c’est-à-dire que vous y résidiez la majeure partie de l’année. De plus, il doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il est suffisant qu’un seul des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu’à sa mise en vente pour que celui-ci puisse bénéficier de l’exonération de taxation sur la plus-value immobilière réalisée.

Les autres exonérations

Il existe plusieurs cas d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières qui sont soumis à certaines conditions :

  • Caractéristiques du bien cédé : l’exonération peut être accordée si la vente concerne un bien qui a été acquis avant le 1er février 2012 et que le prix de cession n’excède pas un certain seuil. De même, l’exonération peut être accordée pour la vente de terrains à bâtir si le propriétaire les a acquis depuis plus de 5 ans et que le prix de vente ne dépasse pas une certaine limite.
  • Situation du vendeur : l’exonération peut être accordée en cas de vente effectuée par une personne âgée de plus de 70 ans ou en cas de vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans.
  • Situation de l’acquéreur : l’exonération peut être accordée si le bien est vendu à un organisme HLM, si le bien est situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), ou encore si le bien est vendu à un jeune agriculteur.

Ces exonérations sont accordées sous conditions et il est important de se renseigner auprès des services fiscaux pour savoir si vous êtes éligible à l’une d’entre elles.

Comment calculer une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Pour la calculer, il faut prendre en compte le prix d’achat, les frais liés à l’achat et à la vente, les coûts des travaux et le prix de vente. Si la propriété a été possédée pendant plus de 22 ans, la plus-value est exonérée. Sinon, un barème progressif est appliqué en fonction de la durée de détention et des abattements. Il est recommandé de demander l’aide d’un expert pour un calcul précis.

Quels sont les abattements applicables à la plus-value immobilière ?

Les plus-values immobilières sont soumises à une taxation qui peut être atténuée par des abattements en fonction de la durée de détention du bien. Voici les abattements qui s’appliquent :

  • Pour les biens détenus depuis plus de 6 ans et jusqu’à 21 ans : un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention.
  • Pour les biens détenus depuis plus de 21 ans : un abattement supplémentaire de 4 % par année de détention au-delà de la vingt et unième année.

Attention, ces abattements ne s’appliquent pas aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) qui sont dus au taux global de 17,2 %, sans exonération possible. De plus, les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % (ou 33,33 % pour les montants supérieurs à 50 000 euros).

Vendre son bien immobilier c’est comme vendre un produit. Le home staging ou valorisation immobilière est décrit comme étant « un ensemble de techniques qui permet de mettre dans les meilleures conditions un bien immobilier destiné à la vente ou à la location. Il s’agit donc d’une forme de marketing immobilier (…) ». Les points essentiels pour vous lancer seul ou pour mieux comprendre le travail des spécialistes en la matière.

Quels sont les avantages du home staging ?

En tant que propriétaire, le home stating comporte de nombreux avantages à prendre en considération si vous souhaitez vendre votre bien immobilier rapidement et au meilleur prix :

  • Permet de vendre un bien immobilier au meilleur prix, selon les spécialistes, entre 15 et 30 % de plus-value ;
  • Un délai de vente plus court, en moins de 30 jours dans les meilleurs des cas selon les spécialistes, contre plusieurs mois pour un bien non valorisé ;
  • La garantie d’un retour sur investissement, de l’ordre de 300 % selon une étude menée aux États-Unis ;
  • Une technique économique ;
  • Permet de séduire plus facilement les acquéreurs potentiels grâce à une décoration moderne et épurée à la fois et un cadre général chaleureux dans lequel on a envie de s’installer.

Bon à savoir

Le home staging consiste en une succession de petits travaux, aussi, prenez soin de ne pas dépenser plus de 5 % du prix de vente du bien.

Comment faire du home staging ?

L’achat d’un bien immobilier laisse une grande place à l’émotion : l’acquéreur potentiel doit avoir un véritable coup de cœur pour acheter. Pour cela, il doit pouvoir se projeter dans le bien en vente durant sa visite. Pour parvenir à ce résultat, il faut :

  • Dépersonnalisez le bien et créez un sentiment d’espace, une sensation aérienne. Inspirez-vous des tendances actuelles sans pour autant y inclure votre personnalité. Demandez les recommandations d’un professionnel pour en savoir plus sur ce que vous pouvez faire et ce qui est fortement déconseillé.
  • Revoyez entièrement la décoration, l’aménagement des pièces, accessoirisez l’ensemble en prenant en considération les conseils des professionnels. Il ne s’agit en aucun cas de présenter un logement stérile ou vide ! Jouez sur la discrétion tout en faisant preuve d’efficacité. Optimisez les espaces afin que les visiteurs puissent se projeter dans le bien immobilier.
  • Faites de petits travaux afin de présenter un bien parfaitement entretenu. Papier peint, interrupteurs, poignées de portes de placard, etc. Chaque petit détail peut faire une grande différence.
  • Mettez en avant les pièces principales du logement. Qu’il s’agisse de la salle à manger, du salon ou de la cuisine, lorsqu’une pièce sort du lot, jouez sur cet élément en soignant plus encore sa présentation.

Bon à savoir

Le home staging ne permet pas d’augmenter le prix de vente.

Le home staging est loin d’être une technique qui demande un gros investissement financier. Mis en application avant les visites, elle permet de gagner du temps et de faire une bonne plus-value sur la vente de votre logement. Ajoutons à cela l’expertise de votre agent immobilier et vous gagnerez sur tous les plans !

On appelle « plus-value immobilière » la différence entre le prix d’achat d’un bien et le prix de sa vente. À moins que cette plus-value ne soit soumise à des exonérations prévues par la loi, elle est taxée. Voici ce qu’il faut retenir sur le sujet.

Bon à savoir

La loi prévoit une exonération d’impôt sur la plus-value générée lors de la vente d’une résidence principale. En revanche, cette taxation est de 36,2 % lorsqu’il s’agit de la vente d’une résidence secondaire détenue depuis moins de trente ans.

Attention : il faut impérativement indiquer le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus !

La plus-value immobilière en détail

Lorsqu’un particulier vend une maison, un appartement, un terrain, un studio, dans la majorité des cas, il va vendre le bien plus cher que son prix d’achat (+ 7,5 % de frais habituels). Le gain dégagé lors de la revente est donc une plus-value, une fois la TVA et les frais de cession payés.

C’est au notaire que revient le calcul de la plus-value, dont il prélève le montant au moment de la signature de l’acte de vente du bien immobilier.

Comment augmenter la plus-value d’un bien immobilier ?

En procédant à des travaux (construction, reconstruction, agrandissement), un propriétaire peut tout à fait augmenter la plus-value lors de la revente de son bien. Il faudra alors conserver toutes les factures émises par les entreprises auxquelles il aura fait appel.

Attention : il faut impérativement que les travaux soient pris en charge par une entreprise.

Zoom sur l’exonération fiscale sur la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est exonérée d’impôts sur le revenu si le vendeur respecte l’une des conditions suivantes :

  • Que la plus-value découle de la vente d’une résidence principale ;
  • Dans le cas d’une cession des droits de surélévation ;
  • Si le bien appartient au vendeur depuis plus de 30 ans ;
  • Si le montant du gain est inférieur à 15 000 euros.

Décomposition de la taxation de la plus-value immobilière

Lorsque la plus-value est éligible à l’impôt sur le revenu, cette taxation se décompose de la manière suivante :

  • Taxe fiscale de 19% ;
  • Cotisations sociales de 17,2%.

Toutefois, le montant de cet impôt diminuera grâce à une décote qui s’applique de la 6e à la 21e année de possession du bien par son propriétaire :

  • Taxe fiscale de 6 % d’abattement sur la taxe initialement prévue ;
  • Cotisations sociales de 1,65 % d’abattement sur la taxe initialement prévue.

À partir de la 22e année de possession du bien, le propriétaire a droit à :

  • Une exonération sur l’impôt sur le revenu ;
  • 9% d’abattement sur les cotisations sociales.

Après 30 ans, le propriétaire a droit à une exonération totale.