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Pour l’achat d’un bien immobilier pour en faire, par exemple, votre résidence principale, vous devrez suivre certaines étapes essentielles. Voici un résumé pratique qui vous permettra de planifier, tranquillement pendant le reconfinement, cet investissement financier et personnel marquant, surtout s’il s’agit d’une première pour vous !

Vos possibilités financières

Acheter un bien immobilier à crédit induit que vous allez devoir :

  • Présenter votre apport personnel à la banque ou à l’organisme financier prêteur (dans le meilleur des cas, 10% du prix de vente) ;
  • Calculer au plus juste votre capacité d’emprunt ;
  • Votre capacité de remboursement ;
  • Taux d’endettement actuel ;
  • Reste à vivre.

Il est fortement conseillé de prendre rendez-vous avec votre banquier. Vous devrez ainsi lui présenter vos documents financiers (emprunts en cours, fiches de paie, budget familial, etc.). Ensemble, vous déterminerez la somme que vous pourrez emprunter et le remboursement mensuel auquel vous serez soumis, si votre prêt est accordé.

Maison ou appartement : déterminez le logement qui vous conviendra le mieux

Vous êtes en plein processus pour devenir propriétaire, toutefois, vous hésitez entre un appartement et une maison.

  • Dans le premier cas, vous devrez prendre en considération notamment le type d’immeuble, son état, le respect des diagnostics techniques, l’entente entre les différents copropriétaires, etc.
  • Dans le second cas, renseignez-vous sur les servitudes de passage, son statut cadastral, la pertinence de la délimitation du terrain, pour ne citer que ces aspects.

Un bien immobilier qui correspond à votre budget

Si vous pensez pouvoir négocier un bien immobilier dont le prix dépasse votre budget, cette pratique n’est pas toujours automatique. Le bien en question se trouve-t-il dans une zone où le marché est dynamique ? Vos chances s’amenuisent. Le mieux à faire si vous souhaitez trouver un logement qui cadre avec vos finances est de demander conseil à un professionnel du secteur ! Son expérience vous orientera vers le bien le plus pertinent.

Les aides financières de l’État

Prenez le temps d’étudier les différentes aides financières proposées par l’État à l’attention des acquéreurs de biens immobiliers :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ), destiné aux biens neufs ;
  • Le prêt Action Logement proposé par certaines entreprises ou encore le déblocage de l’épargne salariale ;
  • Le prêt à l’accession sociale (PAS), sous condition d’éligibilité ;
  • La prime d’État versée aux propriétaires de Plan d’Épargne Logement (PEL) ouvert avant le 1er janvier 2018

Les frais liés à l’achat d’un bien immobilier

  • L’achat d’un bien immobilier a un coût, en plus de celui du bien en question ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les frais d’agence immobilière ;
  • Les frais liés au prêt ;
  • Les taxes fiscales ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Les travaux à financer au sein de la copropriété ;
  • Les dépenses pour le déménagement ;
  • Les travaux de rénovation dans le logement, s’il y en a ;
  • Les frais d’assurance.

Ces pistes vous mettront sur la voie pour réussir l’achat de votre bien immobilier. N’oubliez pas que l’aide d’un professionnel vous permettra d’éclaircir toutes les zones d’ombres qui peuvent entourer un tel investissement !

À la demande du Haut Comité de stabilité financière (HCSF), instance présidée par le ministre de l’Économie, les banques ont dû revoir les conditions liées à l’accès au crédit immobilier. Voici ce qu’il faut retenir si vous souhaitez concrétiser votre projet d’achat de logement en 2020.

2019 VS 2020

2019 a été une année faste dans l’univers de l’immobilier, avec des taux historiquement bas, notamment durant le mois de novembre avec 1,12 % hors assurances (taux brut) selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène : des durées de prêt pouvant aller jusqu’à 232 mois, un taux d’apport personnel à 14 % (contre 25,8% en 2012 !), plus de 10 % des emprunts consentis aux acquéreurs sans apport, non-respect de la règle des 33 % de taux d’endettement. Or, en 2020, la tendance pourrait être à la hausse, sans parler des conditions plus restrictives pour décrocher un crédit immobilier.

Crédit immobilier : les critères des banques

Avant d’accorder un crédit immobilier à un particulier et surtout pour limiter les risques de remboursements et de surendettement, la banque va passer plusieurs éléments au crible, notamment :

  • Situation professionnelle : il vaut mieux avoir un CDI,
  • Présenter des comptes bancaires dépourvus de découverts, d’incidents de paiement, d’avis à tiers détenteur,
  • Ne pas être fiché à la Banque de France,
  • Avoir un apport ou une épargne,
  • Acheter des produits de la banque prêteuse (dans la mesure du possible et si nécessaire)

À quoi s’attendre en 2020 ?

Craignant un emballement du marché et une hausse du risque de crédit, dans un communiqué du 3 février, Le Haut Conseil de stabilité financière et la Banque de France s’expriment : « L’accès au crédit immobilier sera maintenu et le crédit continuera de croître, en France, sur des bases plus saines et plus durables. », c’est-à-dire :

Un taux d’endettement plafonné à 33 % : le Haut Comité de stabilité financière a recommandé aux banques de ne pas dépasser le taux d’endettement par rapport aux revenus de 33 % pour tous les emprunteurs. Jusqu’ici, près de 25 % des emprunteurs étaient dans ce cas, notamment durant le mois de septembre 2019.

Une durée de prêt plafonné : le HSCF a également recommandé aux banques de ne plus accorder de prêts d’une durée supérieure à vingt-cinq ans, ce qui était le cas de 5 % des prêts souscrits en 2019 !

L’augmentation des apports : pour obtenir un crédit à 100 %, qui couvre le prix du bien ou à 110 %, qui englobe les frais annexes dont les droits de mutation, il faudra être de préférence primo-accédants à fort potentiel professionnel et dont les revenus vont augmenter au fil du temps ou alors un investisseur capable d’injecter au minimum les frais de notaire à titre d’apport personnel.

Si vous n’avez pas d’apport personnel, mais que vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous pouvez demander un prêt immobilier à 110 %. Que faut-il retenir sur cette solution de financement ?

Comment fonctionne le prêt immobilier à 110 % ?

Généralement, le candidat à l’achat immobilier se présente auprès de la banque en ayant déjà en poche un apport personnel. Cet apport personnel sera complété par le financement accordé par la banque et les sommes réunies couvriront le prix d’achat du bien, mais également les différents frais liés à l’achat.

Il existe toutefois le prêt immobilier à 110 %. Ce crédit va permettre non seulement de financer l’achat d’un bien immobilier, mais mieux encore, de payer les différents frais liés à un tel investissement, qui représentent généralement 10 % du prix du bien (frais de notaire, agence immobilière, droits de mutation, etc.).

Pour obtenir un prêt immobilier à 110 %, il vaut mieux présenter un dossier solide, travaillé, qui va convaincre la banque notamment en termes de garanties de remboursement. Il contiendra notamment :

  • Les pièces justificatives personnelles demandées,
  • Les documents sur le projet immobilier,
  • Les critères d’évaluation du dossier par la banque

Pourquoi le prêt immobilier à 110 % est-il intéressant ?

Le prêt immobilier à 110 % est idéal pour les candidats à l’emprunt qui n’ont pas d’apport personnel. Mais attention, il ne s’adresse pas à tous ! Les profils avantagés :

  • Jeunes arrivants sur le marché du travail,
  • Détention d’un CDI,
  • Compte bien tenu, sans incidents de paiement ni de découverts,
  • Détention de placements financiers (assurance-vie, livret d’épargne),
  • Personne victime d’un accident de la vie (maladie, divorce, etc.),
  • Investisseurs locatifs

Obtenir un prêt à 110 %

Si vous en avez la possibilité, étant donné la complexité du dossier, il est préférable de se tourner dans un premier temps vers un conseiller financier expérimenté.

Vous pouvez également soutenir votre demande à l’aide des différentes aides au logement qui existent, telles que le PTZ (prêt à taux zéro), le prêt conventionné d’État, le Prêt Action Logement, le Prêt Accession Sociale, idéaux pour réduire votre niveau d’endettement.

Bien évidemment, le banquier et le courtier en immobilier pourront vous répondre et vous porter assistance.

Enfin, vous pouvez faire une estimation de financement et connaître les taux proposés et à jour grâce aux comparateurs de crédit immobilier en ligne.

Bon à savoir :

Contracter un prêt immobilier à 110 % demande de la réflexion, notamment si vous êtes primo-accédant :

  • Des mensualités de crédit plus élevées, qu’avec un apport,
  • Augmentation du risque de surendettement,
  • Engagement de longue durée (jusqu’à 30 ans !)

Il est tout à fait possible de recourir au prêt immobilier pour financer les travaux de rénovation d’un logement. Quelles sont les conditions pour obtenir un tel financement à cet escient ?

Les conditions

Si vous prévoyez de mener d’importants travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration de votre logement ou d’un logement que vous souhaitez acheter, et qu’il vous faut une assez grosse somme, la loi vous autorise à demander un prêt immobilier auprès de la banque. Il faudra toutefois :

  • Apporter une garantie qui peut être sous la forme d’une caution, d’une hypothèque ou d’une inscription de privilège prêteur de deniers ou IPPD,
  • Souscrire à une assurance décès-invalidité,
  • Prévoir des frais de dossier,
  • Faire réaliser les travaux par une entreprise spécialisée dans le bâtiment
  • Présenter des devis qui vont venir justifier les dépenses : soyez prévoyant !
  • Que l’argent du prêt aille directement aux entrepreneurs engagés

Bon à savoir :

Si vous n’avez pas encore acheté le bien, n’hésitez pas à demander à votre banquier d’inclure la somme nécessaire pour les travaux dans le prêt immobilier. Non seulement vous bénéficierez du taux d’intérêt en cours, mais vous pourrez également étaler les remboursements tout en n’ayant qu’un seul crédit à votre charge.

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien qui nécessite de gros travaux, le prêt immobilier est une solution, à condition que la somme empruntée ne dépasse pas 75 000 € ou s’il ne s’agit pas d’une construction.

Attention :

Les personnes dont le taux d’endettement est proche des 33 % recommandés ou qui cumulent déjà des crédits peuvent avoir du mal à décrocher un prêt immobilier.

Dans le cadre d’un crédit immobilier en cours, il peut être intéressant de demander une renégociation afin d’inclure la somme souhaitée pour les travaux.

Bon à savoir :

Outre le prêt immobilier, vous avez la possibilité de contracter un prêt affecté ou un prêt personnel auprès de votre banque, notamment si le budget nécessaire est de moins de 75 000 €.

Liste des travaux couverts dans le cadre d’un prêt immobilier

Tous les travaux ne peuvent être pris en charge par le prêt immobilier. Voici la liste des travaux que vous pourrez financer par ce biais :

  • Cuisine équipée sans électroménager,
  • Chaudière,
  • Carrelage,
  • Cheminée,
  • Dressing,
  • Portail extérieur,
  • Porte de garage,
  • Ravalement,
  • Salle de bain,
  • Toiture,
  • Travaux votés par les assemblées générales des syndics de copropriété,
  • Volets,
  • Véranda

Il existe donc plusieurs types d’emprunts pour financer les travaux au sein d’un logement dont vous êtes propriétaire ou d’un bien que vous souhaitez acquérir. Le prêt immobilier fait partie des alternatives qui s’offrent aux consommateurs, toutefois, il est essentiel de répondre positivement aux différents critères mis en place par les banques.

Acheter un bien immobilier rime avec budget. Pour concrétiser votre envie de devenir propriétaire tout en gardant une certaine flexibilité financière, certaines données doivent être prises en compte. Durée de remboursement, taux d’emprunt, assurance emprunteur, profil (situation maritale, nombre de personnes à charge, nature du contrat de travail, âge, état de santé), capacité d’emprunt, prix du bien immobilier : préparez-vous efficacement en ajustant à l’avance les mensualités à rembourser à la banque.

Faites le point sur vos rentrées d’argent régulières

Mettez à plat vos revenus mensuels en calculant avec précision toutes vos rentrées régulières d’argent. Ici, il s’agit d’inclure les salaires nets mensuels et les autres sources telles que les revenus locatifs, issus de placements, aides sociales (allocations familiales, pensions alimentaires, etc.). S’agissant de revenus réguliers, ceux variables doivent faire l’objet d’une moyenne sur au moins 10 ans.

Le taux d’endettement actuel et le « reste à vivre »

Si vous possédez d’autres crédits, le banquier calculera le taux d’endettement actuel. Il s’agit de vos crédits à la consommation, automobiles, des prêts immobiliers en cours. Mis ensemble, la mensualité d’emprunt immobilier et celles de vos autres crédits ne doivent généralement pas dépasser 33 % de vos revenus.

Concernant le « reste à vivre », il s’agit des revenus restants une fois les mensualités d’emprunts déduites. Plus le reste à vivre est important, plus le taux d’endettement sera élevé.

Les dépenses fixes

Les dépenses fixes obligatoires (alimentation, santé, impôts, etc.) doivent être estimées le plus précisément possible. Elles doivent comprendre tous les autres emprunts en cours de remboursement.

Les loisirs

Devenir propriétaire ne doit pas empêcher l’emprunteur de vivre et de se faire plaisir. Combien souhaitez-vous, une fois votre bien acheté, consacrer aux vacances, sorties, activités, etc. ?

Prévoir les futures grosses sorties d’argent

L’avenir est synonyme de projets : études des enfants, achat d’une nouvelle cuisine, mariage, etc. Pour pouvoir économiser en toute sérénité et déterminer les mensualités les plus justes, anticipez !

Loyer et mensualité ne sont pas comparables !

Si vous êtes locataire et que vous avez du mal à finir le mois en restant créditeur, il est déconseillé de se fier à sa capacité de paiement actuel pour déterminer ses mensualités idéales. Devenir propriétaire c’est payer, en plus de ses mensualités d’autres frais tels que la taxe foncière, les frais de rénovation du bien, les charges de copropriété en plus de l’eau, l’électricité, le chauffage, etc.

Le coût du crédit

En toute logique, plus une mensualité est basse, plus le crédit sera long et moins vous pourrez emprunter. Un crédit très long coûte également très cher. Il est donc recommandé de choisir les mensualités les plus élevées par rapport à ses capacités financières, tout en prenant en compte les éléments cités ci-dessus. Un exemple : pour l’achat d’un appartement d’une valeur de 210 000 €, l’acquéreur emprunte 150 000 € sur 20 ans. Avec un taux annuel effectif global (TAEG) de 1,75 %, le coût du prêt s’élève à 38 686 € : le logement a coûté en réalité 248 686 €.