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Location : comprendre vos droits et devoirs pour éviter les litiges

La relation entre un propriétaire et son locataire repose sur un équilibre simple : chacun a des droits, chacun a des devoirs. Mais en pratique, c’est souvent la méconnaissance de ces règles qui crée des tensions inutiles.

À La Réunion, les questions sur les visites, les réparations ou les travaux sont parmi les plus fréquentes que nous recevons chez IFF Transaction. Ce guide vous explique clairement ce que dit la loi pour que votre location se passe sereinement, côté propriétaire comme côté locataire.

1. Le domicile du locataire est inviolable

Dès la signature du bail, le logement appartient au locataire. Même si vous possédez un double des clés en tant que propriétaire, vous n’avez jamais le droit d’entrer sans son accord explicite, y compris le jardin et les dépendances.

Ce principe s’applique même en cas d’urgence apparente. Toute entrée non autorisée est qualifiée de violation de domicile, passible de 15 000 € d’amende.

À retenir : Avant toute visite, obtenez toujours un accord écrit de votre locataire. C’est la règle, sans exception.

2. Dans quels cas le locataire doit-il ouvrir sa porte ?

Le locataire a l’obligation légale d’autoriser l’accès au propriétaire dans trois situations précises, à condition d’être prévenu à l’avance :

Pour des travaux ou réparations

Le propriétaire peut intervenir pour des réparations urgentes (en application du décret n°87-712 du 26 août 1987), une amélioration thermique ou tout travail nécessaire au maintien de la décence. Si les travaux durent plus de 21 jours (article 1724 du Code civil), le locataire peut exiger une réduction de loyer proportionnelle.

Pour une vente ou une relocation

Le locataire doit autoriser des visites, dans la limite de 2 heures par jour ouvrable. Les dimanches et jours fériés sont exclus.

Pour une vérification annuelle

Si une clause du bail le prévoit, le propriétaire peut vérifier l’état du logement une fois par an.

3. Qui paie quoi ? La répartition des travaux expliquée simplement

C’est souvent là que naissent les malentendus. La règle de base est fixée par le Décret n°87‑712 du 26 août 1987 :

Ce qui incombe au locataire Ce qui incombe au propriétaire
Entretien courant (joints, ampoules, jardinage) Grosses réparations (toiture, murs, réseaux électriques encastrés)
Entretien annuel de la chaudière ou du chauffe-eau solaire Remplacement d’équipements anciens
Remplacement des flexibles de douche et robinetterie Mise aux normes de décence

En cas de doute sur qui doit payer quoi, le plus simple est de nous contacter — nous vous orientons rapidement.

4. L’état des lieux : votre meilleure protection

Le document d’état des lieux est votre bouclier en cas de litige. Il doit être réalisé avec soin à l’entrée et à la sortie du locataire, idéalement avec des photos datées.

En cas de dégradations constatées à la sortie (hors usure normale), le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie, sur présentation de justificatifs.

Les délais de restitution de la caution

  • 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme ;
  • 2 mois en cas de litige ou de retenue.

5. Un litige ? La médiation d’abord

Depuis 2025, il n’est plus possible de saisir directement le tribunal judiciaire pour un litige locatif inférieur à 5 000 €. Une tentative de résolution amiable via un conciliateur de justice est désormais obligatoire.

C’est une bonne nouvelle : la plupart des conflits se règlent à ce stade, sans procédure longue ni coûteuse. Et une communication fluide en amont reste la meilleure prévention.

FAQ

Puis-je changer les serrures sans l’accord du propriétaire ?

Oui, c’est votre droit en tant que locataire. En revanche, vous devrez remettre les serrures d’origine ou remettre les nouvelles clés lors de votre départ.

Que faire si mon locataire refuse l’accès pour une réparation urgente ?

Vous ne pouvez pas forcer l’entrée. La seule voie légale est de saisir le juge en référé pour obtenir une autorisation d’accès.

Existe-t-il une trêve aux expulsions locatives à La Réunion ?

Oui, la trêve s’applique du 1er décembre au 15 avril de l’année suivante à La Réunion selon le Code des procédures civiles d’exécution : Article L412‑6 (régime de la trêve hivernale / trêve cyclonique). Appelée trêve cyclonique ou pluviale, elle suspend les expulsions locatives pour protéger les occupants pendant la saison des pluies et des cyclones.

Encadrez votre gestion locative avec IFF Transaction

IFF Transaction accompagne propriétaires et locataires durant leur relation locative : rédaction du bail, état des lieux, gestion des travaux et médiation en cas de tension.

Notre rôle est de vous éviter les mauvaises surprises et de vous permettre de louer en toute sérénité.

Confiez-nous la gestion de votre bien. Contactez notre équipe à La Saline-les-Bains.

Références légales et méthodologie :

  • Code civil : Articles 1714 à 1762 (Régissant les rapports locatifs et les obligations d’entretien).
  • Code pénal : Article 226-4 (Sanctionnant la violation de domicile).
  • Décret n°87-712 du 26 août 1987 : Liste exhaustive des réparations ayant le caractère de réparations locatives.
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par les textes ultérieurs (notamment trêve hivernale, etc.)
  • Analyse sectorielle : Synthèse des données benchmarks 2025-2026 issues des études Manda, Legimétrie et Cardif France.

Note : Cet article est une synthèse pédagogique publiée par IFF Transaction à titre informatif. Bien qu’il s’appuie sur les textes de loi en vigueur en 2026, il ne constitue pas une consultation juridique formelle. Pour toute situation conflictuelle, nous recommandons de solliciter un huissier de justice ou un avocat spécialisé.

Zoom sur la résiliation du bail d’un logement meublé par le propriétaire

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Dans notre série « résiliation de bail par le propriétaire », intéressons-nous au logement meublé. Que dit la loi dans un tel cas ?

(Source : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) – service-public.fr)

Bon à savoir

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 explique que : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».

Résiliation de bail par le propriétaire dans le cas d’un logement meublé

Dans le cadre d’un logement loué meublé, la loi autorise le propriétaire à donner un préavis à son locataire dans les circonstances suivantes :

  • Pour vendre le logement ;
  • Pour le reprendre afin de l’occuper ou d’y héberger un proche ;
  • Pour un motif considéré comme légitime et sérieux (par exemple, en cas de faute du locataire).

Congé pour vente du logement meublé

Le propriétaire est autorisé à donner congé à son locataire s’il souhaite vendre son logement, en respectant les conditions suivantes :

  • Donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail ;
  • Indiquer dans la lettre de congé le motif du congé (pour vendre).

Bon à savoir

La loi ne prévoit pas de droit de préemption pour le locataire sur le logement, c’est-à-dire, qu’il n’est pas prioritaire sur les autres acquéreurs s’il souhaite acheter le logement.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Congé pour reprendre afin de l’occuper ou d’y héberger un proche 

La loi autorise le propriétaire à donner congé à son locataire s’il souhaite s’installer dans le logement meublé ou y loger un parent proche, c’est-à-dire :

  • Son époux ;
  • Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
  • Son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé ;
  • Un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs ;
  • Un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Quant aux conditions à respecter :

  • Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail.
  • Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut refuser de poursuivre un bail et décider de donner son préavis au locataire pour motif légitime et sérieux. Toutefois, la loi ne prévoit aucune liste préétablie de motifs dits légitimes et sérieux, aussi, le propriétaire peut se tourner vers un agent immobilier ou la loi pour prendre sa décision.

Quelques exemples de motifs acceptables par la loi :

  • Défaut de paiement du loyer ;
  • Retards dans le paiement du loyer ;
  • Usage troublant le voisinage ;
  • Défaut d’assurance ;
  • Usage non prévu des lieux et sans l’accord du propriétaire ;
  • Gros travaux ;
  • Expropriation par les autorités ;
  • Démolition de l’immeuble pour sa reconstruction ;
  •  

De la part du propriétaire, le préavis n’est pas un sujet à prendre à la légère sous peine de devoir répondre de ses décisions devant la loi. Demandez toujours conseil à un professionnel de l’immobilier avant de résilier un bail en tant que propriétaire.

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Propriétaire bailleur : zoom sur la solvabilité d’un candidat à la location

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En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de pouvoir louer son bien à un locataire dont les revenus sont suffisants pour honorer le paiement des loyers chaque mois. Il est fortement conseillé de se tourner vers un agent immobilier pour procéder à ce type de vérification, mais en attendant, voici ce qu’il faut retenir sur la question.

Combien un locataire doit-il gagner pour louer un logement ?

Habituellement, un locataire doit percevoir 3 fois le montant du loyer avec ou sans charges. En tant que bailleur, il est donc important de savoir à quel point le loyer va peser sur son budget. Il s’agit du taux d’effort, qui varie de 30 % à 35 %.

Ce taux d’effort va permettre de calculer la solvabilité d’un locataire !

Comment calculer la solvabilité d’un candidat à la location ?

Pour calculer la solvabilité d’un locataire, il faut prendre le revenu net imposable indiqué sur sa déclaration d’impôt puis de le diviser par 30 % :

Exemple avec un revenu net imposable de 23 000 € :

23 000 / 30 = 766

Dans cette étude de cas, le locataire peut débourser mensuellement 766 € pour son loyer

Quels sont les documents à demander à un candidat à la location ?

Pour déterminer notamment la capacité locative d’un candidat, le propriétaire bailleur ou son agent immobilier doivent lui demander les documents suivants :

  • 3 derniers bulletins de salaire ;
  • Dernier avis d’imposition ;
  • Contrat de travail ;
  • 3 dernières quittances de loyer ;
  • Justificatif de domicile ;
  • Photocopie de sa pièce d’identité.

Attention, même si vous souhaitez bien faire, la loi interdit formellement au bailleur de demander les éléments suivants :

  • Relevé de comptes ;
  • Toute forme de somme d’argent (chèque de réservation du logement, mandat cash, liquide, etc.) ;
  • RIB ;
  • Livret de famille.

Les autres critères à prendre en considération pour trouver un locataire solvable

Outre l’aspect financier, un locataire est considéré comme étant fiable lorsqu’il possède une certaine ancienneté dans son entreprise. Il est également titulaire d’un contrat à durée indéterminée et a prouvé par le passé qu’il payait régulièrement ses loyers. Pour cela, avec l’accord du candidat à la location, n’hésitez pas à contacter son ancien bailleur pour faire le point.

Ces démarches prennent du temps, aussi, l’assistance d’un agent immobilier professionnel vous fera gagner du temps et surtout, vous permettra de trouver un locataire sérieux, toujours prompt à payer ses loyers. La gestion locative est en effet une solution concrète pour l’administration sereine d’une maison ou d’un appartement mis en location.

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Zoom sur la résiliation du bail d’un logement vide par le propriétaire

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Dans quel cas un propriétaire peut-il résilier le bail qu’il a signé avec son locataire ? La loi encadre strictement ce type d’action, voici ce qu’il faut retenir pour éviter toute suite judiciaire.

(Source : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) – service-public.fr)

Résiliation de bail par le propriétaire dans le cas d’un logement vide

Le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois avant la date de fin du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas) pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail s’il souhaite :

  • Vendre le logement ;
  • Reprendre le logement pour y habiter ou pour loger un proche ;
  • Un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

Congé pour vendre – Le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu’il veut vendre le logement. Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement et bénéficie d’un droit de préemption, sous certaines conditions. Le propriétaire également peut vendre le logement pendant que le locataire l’occupe, sans l’en informer et sans lui donner congé.

Congé pour reprise – Le propriétaire peut donner congé à son locataire :

  • Pour faire du logement sa résidence principale ;
  • Pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale.

Est considéré comme étant un parent proche du propriétaire :

  • Son époux ;
  • Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
  • Son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé ;
  • Un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs ;
  • Un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Motif légitime et sérieux – Les exemples de motifs légitimes et sérieux :

  • Retard répétitif du locataire de payer le loyer ;
  • Non-paiement du loyer ;
  • Usage non paisible de l’appartement ou de la maison louée ;
  • Usage non prévu des lieux ;
  • Défaut d’assurance ;
  • Sous-location sans consentement du propriétaire ;
  • Transformation du logement sans consentement du propriétaire ;
  • Refus de donner l’accès au logement par le locataire dans le cadre de travaux.

Que prévoit la loi si le propriétaire résilie un bail sans raison valable ?

Le propriétaire qui résilie le bail d’un locataire pour un motif non prévu par la loi, le locataire peut se tourner vers la justice. Cette dernière peut alors condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts au locataire, et à payer une amende pénale.

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Quelles différences entre un propriétaire et un bailleur ?

On confond souvent le bailleur et le propriétaire, du moins lorsqu’un propriétaire n’occupe pas lui-même le rôle de bailleur. Voici ce qu’il faut retenir pour bien faire la différence entre ces deux termes.

Propriétaire : définition

Le propriétaire est la personne qui possède et dans le cadre de l’immobilier, c’est à lui qu’appartient le logement.

En tant que propriétaire, s’il souhaite mettre son bien en location, il devra respecter scrupuleusement la législation, qu’il s’agisse d’un logement vide ou d’un logement meublé.

Le site officiel de l’Administration française rappelle que : « Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail. Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à sa charge exclusive tout au long de la durée du bail. »

Ainsi, c’est à lui que revient le maintien de l’état général du logement, qu’il doit garder habitable.

Bon à savoir

Un propriétaire qui met en location lui-même son logement devient un propriétaire-bailleur. Ainsi, il devra s’occuper de tout l’aspect administratif qui accompagne ce type de transaction (état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, création du contrat de location, signature, etc.).

Bailleur : définition

Le bailleur est une personne physique ou morale qui contracte le bail au nom d’un propriétaire désireux de louer son logement.

Ce bailleur peut être un agent immobilier ou un administrateur de biens. Ses obligations ne sont pas les mêmes qu’un propriétaire et dans un tel cas, il agira uniquement en tant que « représentant du propriétaire ».

En attendant, la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur :

  • À livrer un logement décent ;
  • De faire en sorte que le bien immobilier loué ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire ;
  • À remettre au locataire certains documents lors de la signature du contrat de bail ;
  • De prendre en charge tous les travaux, qui ne relèvent pas des réparations locatives, cela tout au long de la durée du bail.

Envie d’être propriétaire, mais pas bailleur ?

Si vous êtes propriétaire, mais que vous ne souhaitez pas ou que vous ne pouvez pas vous occuper de l’aspect administratif de la location de votre bien, pensez à la gestion locative ! Cette solution délivre une assistance complète tout au long de la location, depuis la recherche des locataires jusqu’à la conclusion du bail. En confiant votre logement à notre agence immobilière, vous bénéficierez de l’accompagnement d’un professionnel du secteur, plus apte à défendre vos intérêts grâce à sa parfaite connaissance du secteur immobilier, à fixer le meilleur prix possible pour rentabiliser votre bien au maximum et à superviser à votre avantage la réalisation des travaux !

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