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Futurs propriétaires, calculez votre capacité d’emprunt !

Dans la majorité des cas, les futurs propriétaires financent leur achat immobilier grâce à un prêt bancaire. Si vous êtes dans cette optique, voici ce qu’il faut savoir sur la fameuse « capacité d’emprunt ».

Capacité d’achat et capacité d’emprunt : faites la différence

Dans le jargon, on parle de capacité d’emprunt ou de capacité d’endettement. Il s’agit de la somme qu’un prétendant à la propriété peut emprunter dans le cadre d’un achat bien immobilier tout en étant capable de le rembourser, sans déséquilibrer son budget. Il rentre en compte dans le calcul de la capacité d’achat.

La capacité d’achat : explications

La capacité d’achat consiste en la somme d’argent qu’un futur acquéreur peut investir dans son projet immobilier. Elle est composée par le financement de la banque, de l’apport de personnel de l’acquéreur et de toutes les sommes qu’il peut réunir.

L’importance de connaître sa capacité d’emprunt et d’achat

La banque va devoir jauger la situation globale du futur acquéreur avant de décider de la somme qu’elle peut lui prêter. Avant de se lancer dans un projet immobilier, il est essentiel pour l’emprunteur de connaître sa solvabilité et la somme à laquelle il peut prétendre auprès de la banque. Il est également conseillé de faire le point sur les revenus d’un éventuel co-emprunteur, de l’apport personnel, du type de logement au centre du projet d’achat immobilier, de la durée souhaitée du prêt, du taux d’intérêt proposé par la banque.

Comment évaluer sa capacité d’emprunt ?

Naturellement, la situation financière d’une personne va évoluer au fil des années, aussi, il est important d’avoir une certaine visibilité, afin d’avoir en tête un montant payable chaque mois. Ceci permet également d’avoir une certaine crédibilité au moment de la demande de prêt auprès de la banque.

La capacité d’emprunt immobilier dépend de plusieurs éléments

  • Le taux d’endettement de l’emprunteur,
  • De la somme qu’il lui restera pour vivre
  • Le taux d’intérêt pratiqué par le prêteur,
  • La durée du prêt immobilier

Zoom sur le taux d’endettement

Il s’agit des dépenses obligatoires de l’emprunteur pour vivre en fonction de ses revenus, qui doivent être réguliers et stables.

Son calcul prend en compte plusieurs éléments :

  • Le total des revenus de l’emprunteur (salaires nets, 13e mois, revenus fonciers, professionnels non-salariés, pensions, placements) à l’exception de toute autre forme de revenus non garantis.

DIVISE PAR

  • Le total de ses charges fixes (crédits en cours, loyer, rentes à verser, mensualités payables si le crédit est accordé)

MULTIPLIE PAR 100

Un projet d’achat immobilier réussi nécessite que l’on se penche sérieusement sur sa situation financière, permettant ainsi de définir une capacité d’emprunt au plus juste. Lorsque l’exercice est bien mené, vous pouvez d’ailleurs demander l’aide de votre agent immobilier, la demande de crédit auprès de la banque est facilitée.

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Loi ELAN : du nouveau pour les loyers impayés et la résiliation de bail

Promulguée fin 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) concerne la location immobilière touristique, à court terme et à loyer plafonné, l’encadrement des loyers et le nouveau bail mobilité. En sachant qu’en 20 ans les décisions d’expulsion ont augmenté de 75 %, avec 160 000 cas par an, cette loi tombe à pic, aussi bien pour les propriétaires que les locataires.

Des situations complexes

Aujourd’hui, il est difficile aussi bien du côté des propriétaires que des locataires de faire valoir leurs droits.

Les propriétaires

Lorsqu’un propriétaire fait face à un locataire dans l’incapacité de payer ses loyers, il doit :

  • Envoyer dans un premier temps une mise en demeure de payer,
  • Sans effet, ce courrier doit être suivi par commandement de payer, signalé à la CCAPEx, Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,
  • Sans effet, il peut faire appel au juge d’instance qui : 1) constatera la résiliation du bail 2) condamnera le locataire à payer les arriérés et 3) prononcera l’expulsion de ce dernier si la situation reste inchangée.

Dans un tel cas, il faut compter environ 2 ans de procédures et jusqu’à 5000 euros de frais divers.

Les locataires

Le locataire qui est dans une situation financière difficile ne peut faire appel à une commission de surendettement que s’il possède des dettes uniquement à caractère alimentaire. Plus clairement, impossible d’entamer cette démarche pour le locataire dans l’incapacité à payer ses loyers.

La loi ELAN, un terrain d’entente entre propriétaires et locataires

Grâce à la loi ELAN le contenu du commandement de payer contiendra le montant du loyer, des charges et le décompte des sommes dues au bailleur afin de clarifier la position du locataire auprès de la CCAPEx.

Si le locataire est appelé à passer devant la justice, le juge devra prendre en considération l’échéancier de paiement établi par la commission de surendettement.

Toujours grâce à la loi ELAN, le locataire qui parviendra à se mettre à jour dans le paiement de ses loyers et charges à son propriétaire sera mis à l’épreuve pendant deux ans. En cas de manquement, il sera immédiatement expulsable.

Le bail mobilité pour les locations courtes

Le bail mobilité concerne les locations courtes, de 10 mois maximums et sur présentation de justificatifs. Il s’adresse aux personnes qui ont besoin d’un logement dans le cadre d’une formation professionnelle, durant leurs études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique ou en mutation temporaire.

Plus souple, le bail mobilité :

  • Ne nécessite pas de dépôt de garantie,
  • N’est pas soumis à la reconduction tacite une fois terminé,
  • Permet au locataire de payer des charges forfaitaires,
  • Permet aux locataires de bénéficier de la caution Visale

La location touristique selon la loi ELAN

Si vous avez investi dans un bien immobilier à des fins de location touristique, demandez à votre mairie s’il est nécessaire de vous immatriculer. Tout contrevenant risque une amende de 5000 euros.

Notez également que vous pourrez louer votre bien à des touristes pendant 120 jours par an maximum. Tout contrevenant risque une amende de 10 000 euros.

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Les réparations locatives : qui doit faire quoi ?

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Au fil du temps, il est tout à fait normal que les éléments qui composent le logement que vous louez, en tant que propriétaire ou locataire, s’abîment. À qui reviennent les réparations ? Vos droits et vos obligations dans cet article.

Vétusté et réparations locatives : faites bien la différence

Vétusté : état de détérioration produit par le temps, vieillissement naturel qui frappe tout élément concret, y compris ceux qui composent un logement. Dans le cadre de la législation locative, la vétusté ne concerne pas les locataires, mais les propriétaires. De plus, depuis le 1er juin 2016, le décret 2016-382, l’état des lieux d’un logement à son entrée et à sa sortie doit prendre en compte la vétusté des lieux.

L’article 1730 du Code civil stipule que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Pour aider les propriétaires et les locataires à s’entendre avant la signature, il existe une grille de vétusté, à adapter par le propriétaire, en fonction des éléments présents dans son logement et susceptibles de ne pas résister au passage du temps et à leur utilisation « normale » par le locataire.

Des propriétaires, des locataires et des réparations locatives

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 concernant les réparations locatives :

C’est au propriétaire que revient l’entretien de son logement afin qu’il corresponde à l’usage mentionné dans le contrat de location. Pour cela, il doit procéder ou faire procéder à toutes les réparations nécessaires à cet escient.

Quant au locataire, il est chargé de l’entretien courant du logement, des équipements listés dans le contrat de location, les petites réparations et des réparations locatives définies par décret (n° 87-712 du 26 août 1987)

Des réparations en fonction du type de location

Réparations locatives d’un logement meublé

S’il s’agit d’un logement loué meublé, le locataire doit prendre soin des meubles, accessoires et appareils électroménagers présents à son entrée dans le logement

Réparations locatives d’un logement non meublé

Le locataire doit prendre en charge les réparations suivantes :

Les parties intérieures du logement, à savoir, les systèmes d’ouverture, les murs, intérieurs, les plafonds, les sols, plomberie, les installations d’eau, de gaz et d’électricité non prises en charge par le fournisseur, vidange fosse septique, etc.

Les parties extérieures du logement dont il a la jouissance privative, à savoir, conduits de descente des eaux de pluies, gouttières, jardin, etc.

Les ouvertures intérieures et extérieures en graissant les éléments qui doivent l’être, procédant au remplacement des visseries, vitres abimées, masticage, etc.

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Grille de vétusté Loi Alur : des état des lieux en toute tranquillité

Si vous avez décidé d’acheter un bien immobilier afin de le louer par la suite, vous devrez procéder à un état des lieux à chaque entrée et sortie de locataire. Ce document est essentiel, car il permettra, par exemple s’il y a des travaux à prévoir à la sortie d’un locataire, de retenir la somme nécessaire sur son dépôt de garantie. Pour vous aider à faire un état des lieux juste et surtout dénué de toute tension avec votre locataire, vous pourrez vous appuyer sur une grille de vétusté Loi Alur.

Grille de vétusté Loi Alur : explication

Tout propriétaire ou bailleur a l’obligation depuis 2014 de procéder à un état des lieux loi Alur à la sortie d’un locataire. Durant cet état des lieux, le propriétaire et le locataire pointent, jaugent et s’accordent (ou pas) sur la dégradation d’éléments qui font partie intégrante du logement, éléments déjà listés à l’entrée dans le logement du même locataire.

Ces dégradations peuvent être accidentelles, faites par le locataire, ou alors, elles peuvent être dues à l’usage normal. Dans ce dernier cas, la grille de vétusté, annexée au bail signé par les deux parties, va les aider à s’accorder, car elle :

  • Recense de façon chiffrée la durée de vie spéculative des divers éléments qui composent un logement des éléments composant un bien immobilier,
  • Permet d’évaluer leur dégradation dans le temps, dans le cadre d’une utilisation normale

Lorsqu’on parle d’éléments qui font partie du logement, il peut s’agir de la moquette, de la robinetterie, du papier peint, etc.

Bon à savoir

L’utilisation d’une grille de vétusté n’est pas obligatoire,

Elle peut être ajoutée au bail, lors de sa signature, à condition que le propriétaire et le locataire se soient mis d’accord sur sa rédaction en amont,

La grille de vétusté n’est pas un document standard, aussi, le propriétaire doit être capable de fournir un document qui liste les éléments de son logement

Un médiateur insoupçonné

La grille de vétusté a démontré à maintes reprises sa capacité à accorder propriétaires et locataires quant à la prise en charge de réparations au sein d’une location.

Comment procéder ? Le jour de l’état d’entrée des lieux, vous avez utilisé une grille de vétusté selon laquelle le parquet possède une durée de vie de 20 ans. À l’état des lieux de sortie, vous mentionnez que le parquet a été dégradé. Afin de déterminer quelle partie devra prendre en charge les réparations, il suffira de prendre en compte l’âge du parquet, afin de déterminer s’il a dépassé ou non sa durée de vie théorique :

  • S’il a dépassé sa durée de vie théorique, les dépenses reviennent au propriétaire,
  • S’il n’a pas dépassé cette durée de vie théorique, c’est au locataire de prendre en charge les réparations nécessaires
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Propriétaire : comment résilier le bail d’un locataire ?

Lorsque le propriétaire d’un bien en location décide de ne pas reconduire le contrat de son locataire, il doit rompre ledit contrat. Les conditions sont dictées par la loi du 6 juillet 1989, qui concerne la résiliation de bail. Quelle est la procédure en tant que propriétaire ?

Motifs de résiliation du bail par le propriétaire

Si le locataire peut résilier son bail à n’importe quel moment, le propriétaire dispose de 6 mois avant la fin du bail pour exprimer la non-reconduction du contrat et doit répondre positivement à l’une des trois conditions suivantes pour faire de même :

  • Reprendre son logement afin de l’occuper, ou en donner l’occupation à un proche
  • Vendre le logement en question,
  • Autre motif sérieux, légitime et justifié, vérifié par un tribunal

Résiliation de bail pour occuper son logement

Un propriétaire a tout à fait le droit de résilier le bail de son locataire, notamment, s’il souhaite occuper son logement ou y loger un proche, aux conditions suivantes :

  • Le propriétaire doit avertir son locataire 6 mois avant la fin du bail en cours,
  • Le courrier de résiliation doit exprimer clairement le lien entre le propriétaire et le prochain bénéficiaire du logement, s’il s’agit d’une autre personne que le propriétaire,
  • Le courrier doit également exprimer clairement le caractère sérieux de cette décision de résiliation,
  • Il doit indiquer le nom et l’adresse du prochain bénéficiaire du logement à la suite de la résiliation

Bon à savoir

Comme indiqué, le propriétaire d’un logement peut demander la rupture du bail s’il souhaite loger un proche dans le bien immobilier en question. Lorsque la loi parle de proche, il peut s’agir uniquement : de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un Pacs, de son concubin depuis au moins un an, de ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Résiliation de bail pour vente du logement

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en vente le logement qu’il loue actuellement, il doit présenter la lettre de démission à son locataire 6 mois avant la fin officielle du bail.

Durant cette période, la loi place le locataire en tant qu’acquéreur prioritaire s’il exprime le désire d’acheter le logement qu’il occupe. Si effectivement le locataire souhaite acheter le logement qu’il occupe, il dispose de deux délais :

  • Deux mois pour acheter le logement à compter de l’envoi de sa réponse au propriétaire
  • Quatre mois s’il va faire un emprunt bancaire pour acheter le logement qu’il occupe

Résiliation du bail pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire dispose du droit de résilier son bail dans plusieurs cas de figure.

Si le locataire ne respecte pas les obligations qui lui incombent : retards dans le paiement du loyer, défaut de paiement du loyer, usage non paisible et troubles du voisinage, défaut d’assurance, non-respect de la destination prévue des lieux, sous-location du logement sans autorisation écrite explicite de la part du propriétaire, la transformation des lieux toujours sans autorisation, ainsi que le refus du locataire à la réalisation de travaux nécessaires.

Ici encore, le propriétaire doit notifier le locataire de la résiliation de son bail six mois avant la fin de ce dernier, à travers un courrier mentionnant clairement le motif de la démission.

Les locataires âgés de plus de 65 ans

Le propriétaire n’est pas autorisé par la loi à s’opposer au renouvellement automatique du bail :

  • Si locataire est âgé de plus de 65 ans et que les revenus annuels du locataire n’excèdent pas une fois et demie le montant du SMIC.
  • Si la résiliation du bail est incontournable, le propriétaire a l’obligation de proposer une solution de relogement qui répond aux besoins et aux possibilités du locataire.

Pour plus de tranquillité d’esprit, il est fortement conseillé aux propriétaires de confier la gestion de leur(s) bien(s) à des professionnels, qui prendront en main tous les cas de figure, y compris la résiliation de bail du locataire.

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