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Zoom sur le remboursement d’un crédit immobilier par anticipation

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(Source de cet article : Rembourser son crédit immobilier avant son terme : comment ça marche ? – Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance)

Que se passe-t-il lorsqu’un emprunteur peut payer la totalité de son crédit immobilier, avant le terme prévu sur le contrat ? Le remboursement par anticipation est un cas de figure tout à fait possible, par exemple, si vous avez réussi à vendre un bien ancien et que vous souhaitez acheter un logement neuf ! Voici ce que la loi prévoit.

Est-il possible de rembourser un crédit immobilier avant son terme ?

Le Code de la consommation prévoit qu’un emprunteur « peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité » de son crédit immobilier.

Le même Code rappelle qu’un contrat peut également interdire un remboursement égal ou inférieur à 10 % du montant initial prêté, à moins que ce montant corresponde au reste à payer sur la totalité du crédit.

Pourquoi rembourser un crédit par anticipation ?

Les raisons sont nombreuses pour expliquer les rentrées d’argent. Ainsi, un emprunteur peut se retrouver capable de rembourser son crédit immobilier par anticipation après avoir reçu un héritage, un don, après avoir vendu un bien immobilier, dans le cadre du rachat de son crédit en cours par un autre établissement financier, etc.

Comment rembourser un crédit immobilier par anticipation ?

La première étape consiste à informer clairement et de préférence par écrit l’établissement prêteur, de son intention de rembourser partiellement ou la totalité du crédit immobilier en cours.

À la réception de la lettre, l’établissement prêteur est tenu de faire parvenir à l’emprunteur une estimation chiffrée des frais liés au remboursement anticipé. Attention, cette estimation est payante pour tous les contrats établis avant le 1er juillet 2016.

Quelles pénalités en cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

En fonction du contrat passé avec l’organisme prêteur, l’emprunteur peut être soumis à des pénalités s’il décide de rembourser son crédit avant la date prévue. Néanmoins, le prêteur ne doit pas dépasser un certain montant, comme le prévoit le Code de la consommation.

Pénalités de remboursement anticipé pour un prêt à taux fixe :

  • L’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
  • L’équivalent de 3 % du capital dont l’emprunteur reste redevable avant de procéder au remboursement anticipé.

Pénalités de remboursement anticipé pour un prêt à taux variable :

  • L’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
  • L’équivalent de 3 % du capital dont l’emprunteur reste redevable avant de procéder au remboursement anticipé.

Les prêteurs peuvent également appliquer des intérêts compensateurs, lui permettant ainsi d’appliquer le taux moyen initialement convenu au moment de la souscription du crédit immobilier.

Comment ne pas payer les pénalités pour remboursement anticipé d’un crédit ?

L’emprunteur n’est pas soumis à des pénalités de remboursement si son contrat a été conclu après le 1er juillet 1999 avec l’organisme prêteur et si le remboursement anticipé résulte de la vente de son bien immobilier en raison d’une des situations suivantes :

  • Changement de son lieu d’activité professionnelle ou celui de son conjoint ;
  • Cessation de son activité professionnelle ou celle de son conjoint (licenciement par exemple) ;
  • Décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
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Remboursement de crédit immobilier : quelles solutions en cas de difficultés ?

En cette période pandémique et de déséquilibre économique, nombreux sont les détenteurs d’un crédit immobilier à éprouver des difficultés de remboursement. Voici les solutions préconisées par le Ministère de l’Economie, des Finances et de la Relance, surnommé « Bercy » par les médias et le grand public !

Demandez un délai de paiement à votre organisme prêteur

Que vous soyez passé par une banque ou un autre organisme financier pour obtenir votre crédit immobilier, ne cumulez pas les retards de remboursement avant de les contacter. Expliquez votre situation, preuves à l’appui et sollicitez un délai de paiement. Il vous sera sans doute demandé d’appuyer cette demande par une lettre.

Relisez attentivement le contrat signé avec le prêteur afin de trouver tout élément lié à un éventuel report ou remboursement mensualités en cas de difficultés financières et à quelles conditions (licenciement économique, etc.).

En l’absence d’une mesure en ce sens, le prêteur peut tout à fait refuser le délai de paiement sans être hors la loi.

Bon à savoir

Reporter ou réduire les mensualités d’un crédit prolonge sa durée et son coût. Pour éviter toute mauvaise surprise, demandez une nouvelle simulation pour obtenir le nouveau coût total de votre emprunt immobilier.

Faire jouer votre assurance emprunteur

En fonction de la situation et de votre situation financière, vous pourrez faire jouer votre assurance emprunteur afin que cette dernière prenne en charge le remboursement de votre crédit immobilier. Prenez le temps de bien relire votre contrat pour connaître les conditions et les situations dans lesquelles l’assurance est apte à prendre le relais.

Il est important de faire le point sur les clauses restrictives qui encadrent le processus de prise en charge. Enfin, prévoyez un dossier suffisamment documenté et solide pour appuyer votre demande.

S’adresser au tribunal judiciaire pour demander la suspension du prêt

En l’absence d’un accord à l’amiable avec votre créditeur et si votre condition ne cadre pas avec les prérequis de l’assurance emprunteur, il vous reste la possibilité de vous tourner vers le tribunal judiciaire pour demander un « délai de grâce ». Selon le Code de la consommation (article L314-20), une personne qui éprouve des difficultés à rembourser son emprunt, par exemple à la suite d’un licenciement, peut obtenir la suspension de ses remboursements jusqu’à une période de 2 ans.

Bon à savoir

Un remboursement suspendu par tribunal ne peut en aucun cas être majoré ou être sujet à des pénalités de retard. Les sommes dues ne produisent pas d’intérêt.

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Comment choisir la bonne durée d’emprunt immobilier ?

Comment choisir la durée de son emprunt immobilier, en sachant que chaque remboursement impactera plusieurs autres éléments ? Si les banques proposent aux emprunteurs de s’engager entre 5 et 30 ans, il convient de bien réfléchir à la question. Voici ce qu’il faut retenir sur ce sujet qui peut devenir un frein.

Quel impact de l’emprunt immobilier ?

Choisir la durée d’emprunt la plus pertinente pour son profil optimise par la même occasion :

  • Le taux immobilier,
  • Le montant de l’assurance,
  • Le type de crédit possible,
  • Le taux d’endettement,
  • Le coût total du crédit

Bon à savoir :

Plus un emprunt immobilier est long, plus il sera cher en intérêts. Néanmoins, cela permet d’obtenir un financement plus important et des mensualités moins lourdes.

Zoom sur la durée maximum du prêt immobilier

En France, il est possible d’emprunter sur 30 ans au maximum, même si peu de banques encouragent leurs clients à aller en ce sens. Aussi, avant de vous décider, voici les éléments à prendre en compte :

Le taux d’intérêt : en proposant un taux d’intérêt au demandeur, la banque exprime le risque qu’elle prend en accordant un crédit. Concrètement, il sera relativement bas si le risque est petit. Quoi qu’il en soit, plus un crédit est long, plus il sera cher à cause du taux d’intérêt.

La capacité d’endettement : logiquement, en étalant son emprunt immobilier sur une plus longue durée, cela réduit la capacité d’endettement.

L’assurance : dans la plupart des cas, les contrats d’assurance sont abordables jusqu’aux 75 ans de l’emprunteur, mais au-delà, le prix augmente.

Les impôts : dans le cadre d’un investissement locatif, la loi permet de déduire les intérêts d’emprunt, considérés comme des charges, des revenus fonciers.

Modifier la durée de son emprunt immobilier

Il est toujours possible de demander une modification de la durée de son emprunt immobilier :

  • En demandant un raccourcissement, par exemple, si vos revenus ont augmenté, cela diminue la durée totale du crédit
  • En demandant en allongement, si vous faites face à une situation personnelle compliquée

Concernant les conditions pour demander une telle modification, tout dépend de la banque à laquelle le demandeur va s’adresser en premier lieu pour obtenir son crédit, mais dans la plupart des cas, il s’agira d’augmenter ou de diminuer les mensualités. Le dossier du demandeur sera de nouveau analysé, toujours afin de lui éviter de tomber dans l’endettement.

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