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Si vous projetez de transformer votre résidence secondaire en résidence principale, il ne faut laisser aucune place à l’improvisation, au contraire, l’organisation et la transparence sont les maîtres mots d’une telle démarche. Ce type d’action étant soumis à la législation, voici ce qu’il faut retenir pour une modification en douceur.

Quelles différences entre résidence principale et résidence secondaire ?

Le site officiel de l’Administration française définit la résidence principale de la manière suivante, si vous possédez également un ou plusieurs autres résidences en France : « Votre résidence principale est celle où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Il s’agit du lieu où vous résidez effectivement et habituellement. » Concrètement, la résidence principale est occupée par les mêmes personnes au moins 8 mois par an, en dehors des déplacements dans le cadre professionnel, de santé ou de force majeur. De plus, l’administration fiscale reconnaît une seule résidence principale par foyer fiscal.

Quant à la résidence secondaire, selon l’INSEE (Institut national de la Statistique et des Études économiques), il s’agit d’une « résidence secondaire est un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs, ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. Distinguer logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile, c’est pourquoi les deux catégories sont souvent regroupées. »

Quels sont les avantages fiscaux de la résidence principale ?

La législation prévoit les avantages fiscaux suivants sur la résidence principale :

  • Plusieurs types d’abattements sur les droits de succession et les impôts (notamment les impôts sur la fortune immobilière – IFI), selon des conditions spécifiques ;
  • Un crédit d’impôt sur tout travaux de rénovation énergétique (CITE). Lisez l’article « Les aides à la rénovation énergétique » de l’Adil de la Réunion.

Bon à savoir

Si l’achat de la résidence principale a été financé grâce à un crédit immobilier et avant octobre 2011, les intérêts sont déduits de la base de calcul de l’impôt.

Comment transformer sa résidence secondaire en résidence principale ?

Devant les nombreux avantages fiscaux offerts par la résidence principale, vous avez peut-être envie d’inverser vos deux résidences. Tout se passe au niveau de l’administration fiscale, auprès de laquelle vous devez faire un changement d’adresse. En effet, l’adresse de la résidence principale originale doit être remplacée par celle de la résidence secondaire sur la déclaration d’impôt sur le revenu.

Afin de prouver votre bonne foi, vous devez également communiquer la nouvelle adresse (celle de la résidence secondaire) aux services administratifs tels que la banque, la Sécurité sociale, ainsi que les services publics tels que le fournisseur d’électricité, d’eau, de gaz.

Afin de diminuer les risques d’abus en matière d’avantages fiscaux, l’administration prend tout le temps nécessaire afin de vérifier la véracité du changement de résidence secondaire en résidence principale. Par exemple, elle va vérifier si le foyer a effectivement déménagé ses biens personnels, si les enfants ont changé d’école, les factures d’eau, d’électricité, etc.

Pour l’achat d’un bien immobilier pour en faire, par exemple, votre résidence principale, vous devrez suivre certaines étapes essentielles. Voici un résumé pratique qui vous permettra de planifier, tranquillement pendant le reconfinement, cet investissement financier et personnel marquant, surtout s’il s’agit d’une première pour vous !

Vos possibilités financières

Acheter un bien immobilier à crédit induit que vous allez devoir :

  • Présenter votre apport personnel à la banque ou à l’organisme financier prêteur (dans le meilleur des cas, 10% du prix de vente) ;
  • Calculer au plus juste votre capacité d’emprunt ;
  • Votre capacité de remboursement ;
  • Taux d’endettement actuel ;
  • Reste à vivre.

Il est fortement conseillé de prendre rendez-vous avec votre banquier. Vous devrez ainsi lui présenter vos documents financiers (emprunts en cours, fiches de paie, budget familial, etc.). Ensemble, vous déterminerez la somme que vous pourrez emprunter et le remboursement mensuel auquel vous serez soumis, si votre prêt est accordé.

Maison ou appartement : déterminez le logement qui vous conviendra le mieux

Vous êtes en plein processus pour devenir propriétaire, toutefois, vous hésitez entre un appartement et une maison.

  • Dans le premier cas, vous devrez prendre en considération notamment le type d’immeuble, son état, le respect des diagnostics techniques, l’entente entre les différents copropriétaires, etc.
  • Dans le second cas, renseignez-vous sur les servitudes de passage, son statut cadastral, la pertinence de la délimitation du terrain, pour ne citer que ces aspects.

Un bien immobilier qui correspond à votre budget

Si vous pensez pouvoir négocier un bien immobilier dont le prix dépasse votre budget, cette pratique n’est pas toujours automatique. Le bien en question se trouve-t-il dans une zone où le marché est dynamique ? Vos chances s’amenuisent. Le mieux à faire si vous souhaitez trouver un logement qui cadre avec vos finances est de demander conseil à un professionnel du secteur ! Son expérience vous orientera vers le bien le plus pertinent.

Les aides financières de l’État

Prenez le temps d’étudier les différentes aides financières proposées par l’État à l’attention des acquéreurs de biens immobiliers :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ), destiné aux biens neufs ;
  • Le prêt Action Logement proposé par certaines entreprises ou encore le déblocage de l’épargne salariale ;
  • Le prêt à l’accession sociale (PAS), sous condition d’éligibilité ;
  • La prime d’État versée aux propriétaires de Plan d’Épargne Logement (PEL) ouvert avant le 1er janvier 2018

Les frais liés à l’achat d’un bien immobilier

  • L’achat d’un bien immobilier a un coût, en plus de celui du bien en question ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les frais d’agence immobilière ;
  • Les frais liés au prêt ;
  • Les taxes fiscales ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Les travaux à financer au sein de la copropriété ;
  • Les dépenses pour le déménagement ;
  • Les travaux de rénovation dans le logement, s’il y en a ;
  • Les frais d’assurance.

Ces pistes vous mettront sur la voie pour réussir l’achat de votre bien immobilier. N’oubliez pas que l’aide d’un professionnel vous permettra d’éclaircir toutes les zones d’ombres qui peuvent entourer un tel investissement !

Le site officiel de l’Administration française décrit la colocation comme étant « la location par plusieurs locataires (colocataires) d’un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d’un bail unique signé par les tous colocataires, ou d’autant de contrats de location qu’il y a de colocataires. ». Si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif pour le proposer sur le marché de la colocation, voici des arguments qui vous convaincront de sauter le pas !

L’investissement immobilier locatif pour la colocation, une bonne idée ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

  • Selon l’Agence Nationale pour l’Information des Logements (ANIL), près de 10 % du parc locatif français est actuellement dédié à la colocation ;
  • Selon un sondage IPSOS, 1 français sur 5 a déjà partagé un logement avec un colocataire.

Portrait-robot des colocataires

Si auparavant la colocation attirait particulièrement les étudiants, aujourd’hui, les meurs changent :

  • L’âge moyen des colocataires tourne autour de 28 ans, avec 76 % de moins de 30 ans ;
  • 52 % des colocataires sont étudiants ;
  • Les actifs représentent quant à eux 43 % ;
  • Quant aux retraités et aux personnes sans activités, ils sont 5 % ;
  • Leur revenu moyen mensuel du colocataire ou de son garant s’élève à 1 740 €.

La colocation a le vent en poupe et pour longtemps

Aujourd’hui, les candidats à la location traditionnelle sont affectés par plusieurs tendances :

  • Des exigences strictes de la part des propriétaires ;
  • Des prix de l’immobilier et du foncier en constante augmentation ces dernières années ;
  • Les exigences de solvabilité ;
  • Des critères de sélection jugés comme dépassés ;
  • L’augmentation des CDD (contrats à durée indéterminée) ;

La colocation, un échange gagnant-gagnant pour les locataires et les propriétaires

Globalement, la colocation peut être comparée à un échange de bon procédé entre le bailleur et les colocataires. Les avantages sont nombreux :

Pour les locataires :

  • Plus besoin d’investir dans l’ameublement et les accessoires. Ces derniers sont d’ailleurs définis par la loi (si location meublée) ;
  • Préavis de sortie réduit à 1 mois (si location meublée) ;
  • Possibilité pour les étudiants de déclarer leurs parents comme caution solidaire ;

Pour les propriétaires :

  • Ils peuvent proposer un bien habitable immédiatement, quel que soit le roulement entre les colocataires ;
  • Si meublé, le bail est réduit à 1 an ;
  • Le préavis pour reprendre le bien afin de le vendre est réduit à 3 mois (si location meublée) ;
  • Possibilité d’ajouter une clause de solidarité dans le contrat de location en cas de loyer impayé ou de départ de l’un des colocataires.

Créée pendant la Révolution française, la taxe d’habitation est un impôt local payable par tout locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit d’une résidence principale. Elle s’applique également aux résidences secondaires. Son montant dépend des caractéristiques du logement concerné, de sa situation géographique, de la situation personnelle du contribuable (revenus, composition du foyer, etc.) au 1er janvier de l’année d’imposition, donc, non calculable au prorata. S’il est prévu qu’elle disparaisse d’ici 2023, voici ce qu’il faut retenir sur cette taxe qui doit être prise en considération dans le cadre d’un achat immobilier.

Rappel de la part des services de l’administration française

Qui est assujetti à la taxe d’habitation ?

Vous êtes imposable à l’adresse où vous habitez au 1er janvier, que vous soyez propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit, même si vous déménagez en cours d’année ou que vous n’occupez le logement qu’une partie de l’année.

Qui peut être exonéré ?

Pour être exonéré de la taxe d’habitation, vous ne devez pas vivre :

  • En union libre, sauf si les ressources de votre concubin dépassent un certain plafond ;
  • Ou en colocation ;
  • Si vous êtes reconnu personne indigente (c’est-à-dire en situation de grande pauvreté) par la commission communale des impôts directs, vous pouvez être exonérée après avis conforme du service des impôts.

Par ailleurs, vous devez également percevoir de faibles revenus, l’Aspa ou l’Asi.

La taxe d’habitation pour quels types de biens immobiliers ?

De manière générale, la taxe d’habitation s’applique aux locaux suivants, qu’il s’agisse de votre habitation principale ou secondaire :

  • Locaux meublés affectés à l’habitation (maison individuelle ou appartement). Le logement doit disposer d’un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation.
  • Dépendances du logement (parking privatif, garage, etc.), même non meublées et non attenantes.

Dans les Zones de Revitalisation rurale (ZRR), la taxe d’habitation s’applique aux locaux suivants, qu’il s’agisse de votre habitation principale ou secondaire :

  • Locaux meublés affectés à l’habitation (maison individuelle ou appartement). Le logement doit disposer d’un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation.
  • Dépendances du logement (parking privatif, garage, etc.), mêmes non meublées et non attenantes

Les communes peuvent toutefois exonérer les locaux suivants :

  • Chambre d’hôtes ;
  • Local classé meublé de tourisme.

Pour bénéficier de l’exonération, vous devez remplir une déclaration n°1205-GD (formulaire Cerfa n°13567*02). Le formulaire contient une notice explicative.

Calcul de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation est calculée sur la valeur locative nette des biens immobiliers, c’est-à-dire sa valeur locative cadastrale sans les abattements obligatoires, les charges de famille applicables (uniquement sur les résidences principales). Son montant va dépendre des taux d’imposition votés par les collectivités territoriales, des taxes spéciales d’équipement, etc. C’est pour cette raison qu’il est fortement conseillé de bien étudier la question si vous projetez d’acheter un bien immobilier. Demandez conseil à votre agent immobilier pour un investissement réussi et gagnant sur tous les plans, y compris en matière de taxe d’habitation !