Articles

Quelle surface garantit un logement digne ?

Zoom sur les obligations légales et les besoins réels

IFF Transaction aborde la question de la surface d’un logement sous un angle pratique et juridique. Ce critère dépasse la simple dimension commerciale : il touche directement à la dignité des occupants, au confort quotidien et au respect des normes légales. Entre obligations légales, données nationales et évolution des usages, comprendre ce qui définit un logement réellement adapté est indispensable pour tout projet immobilier à La Réunion.

La surface habitable : un seuil légal incontournable

Pour la location, un logement doit répondre aux critères de décence définis par l’État : la pièce principale doit offrir au minimum 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m³.

Ces exigences constituent le socle minimum qui garantit des conditions de vie acceptables. Les départements peuvent, via leur règlement sanitaire, appliquer des exigences plus strictes.

Ces seuils s’ajoutent à une autre règle, plus générale, issue du Code de la construction :

  • 14 m² habitables par habitant pour les quatre premiers occupants ;
  • Puis 10 m² supplémentaires par habitant au-delà.

Décence minimale et surface par habitant se complètent : l’une assure un volume vital, l’autre limite la densité.

La surface moyenne à La Réunion : neuf et existant

Si la France métropolitaine affiche une surface moyenne de 90,9 m² (112,2 m² pour les maisons, 63 m² pour les appartements), le contexte réunionnais est légèrement différent. Les logements neufs autorisés à La Réunion en 2022 présentaient une surface moyenne d’environ 76 m², avec une légère baisse par rapport aux années précédentes. Cette moyenne reflète l’essor des petits logements (12 pièces) et la diversification des projets collectifs, tandis que les logements individuels restent plus grands.

Le parc existant, notamment locatif social, montre également des disparités : la surface moyenne des logements récents (moins de 5 ans) atteint environ 75 m², soit 9 m² de plus que le reste du parc. Ces chiffres illustrent que le neuf contribue à proposer des logements mieux adaptés aux besoins contemporains tout en respectant les contraintes foncières et économiques.

Confort réel : ce que montrent les usages

La taille globale du logement n’est plus l’indicateur le plus pertinent. La manière dont l’espace est organisé joue un rôle bien plus déterminant. Les données du baromètre Qualitel.

Les données du baromètre Qualitel (cité par Pretto) illustrent plusieurs tendances :

  • Les pièces de vie s’agrandissent ;
  • Les chambres diminuent depuis un siècle ;
  • La présence d’un extérieur privé (balcon, terrasse) est devenue un critère majeur, désormais présent dans près d’un logement sur deux.

Le besoin d’un espace adapté au télétravail accentue cette évolution : une partie importante des ménages ne dispose pas d’une zone dédiée, ce qui alourdit la pression sur les mètres carrés disponibles.

Les arbitrages imposés par le marché

La superficie n’est pas toujours prioritaire pour l’achat immobilier : selon le type de bien, seulement 28 à 35 % des acquéreurs la jugent indispensable, loin derrière la localisation ou le nombre de pièces. La hausse des prix et des taux a réduit la capacité d’achat de près de 25 m² depuis 2020, obligeant les acheteurs à ajuster la taille des pièces pour conserver leurs critères prioritaires.

Le besoin d’espace : une notion personnelle

La superficie réellement adaptée dépend avant tout du mode de vie : composition du foyer, rythme professionnel, organisation du quotidien, besoin d’intimité ou de fonctionnalité. Un logement optimisé peut offrir un confort supérieur à un bien plus grand mais mal structuré.

Le raisonnement ne doit donc pas se limiter à une valeur en m². Il doit intégrer :

  • Les obligations légales ;
  • Le confort d’usage ;
  • La répartition des pièces ;
  • La capacité future à évoluer avec les besoins du foyer.

Conclusion

Un logement digne repose autant sur les exigences légales que sur sa capacité à répondre aux besoins réels du foyer. La réglementation fixe les seuils, les études éclairent les usages, mais le confort dépend surtout de l’adéquation entre la surface disponible et la manière d’occuper les lieux.

Pour tout projet immobilier à La Réunion, l’enjeu ne se limite donc pas à déterminer une superficie. Il s’agit d’apprécier si le bien permet de vivre correctement, dans le respect de la loi et des besoins du ménage.

IFF Transaction analyse ces paramètres de manière objective et sécurise chaque étape du projet, qu’il s’agisse de louer, d’acheter ou de confier la gestion d’un bien, en prenant en compte la réalité du neuf comme de l’ancien sur l’île. Contactez notre agence immobilière 974 située aux Saline-les-Bains pour recevoir toute l’assistance dont vous avez besoin.

Sources de cet article :

C’est quoi le nombre de m2 dont on a besoin par personne ? – pretto.fr

Quelle est la hauteur et la surface minimum d’un logement à louer ? – service-public.gouv.fr

Construction neuve à La Réunion – Bilan 2022 – reunion.developpement-durable.gouv.fr

/0 Commentaires

Bien comprendre les surfaces en immobilier

Surface habitable, loi Carrez, emprise au sol, à carreler ou à peindre… L’univers de l’immobilier ne doit plus avoir de secret si vous souhaitez acheter, louer ou mettre en location une maison ou un appartement. Voici ce qu’il faut savoir pour bien comprendre les diverses catégories de surfaces auxquelles vous aurez sans doute affaire durant vos recherches et vos visites. Comme toujours, l’accompagnement par un professionnel du secteur est toujours la meilleure solution !

Surface habitable

L’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable de la manière suivante :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. 

La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de :

  • 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévus lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants
  • Et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaires au-delà du quatrième. ».

La surface habitable

Deux calculs existent, à utiliser en fonction des besoins, vente ou mise en location :

Selon le calcul loi Boutin : calculer la surface de plancher totale, retirer ensuite les surfaces secondaires ou non habitables au sens strict, c’est-à-dire les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas. La hauteur sous plafond doit être de 1,80 mètre au minimum et elle est intégrée dans le calcul. Ce calcul doit obligatoirement figurer sur l’acte de vente d’un bien immobilier à vocation résidentielle.

Selon le calcul loi Carrez : On obtient la superficie loi Carrez en mesurant les pièces individuellement, depuis l’intérieur des murs et cloisons, donc de la surface privative, sans le balcon, la cage d’escalier, la terrasse ouverte, les autres annexes. Ce calcul est nécessaire uniquement lors de la vente de logement en copropriété. Ce calcul est obligatoire pour la mise en location d’un bien immobilier.

L’emprise au sol d’une maison

Selon l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme, l’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. » Il faut comprendre qu’il s’agit du sol naturel et qu’il faut faire appel à un architecte dès lors que la construction dépasse les 170 m².

La surface à carreler ou à peindre

Comment indiquer la quantité de peinture ou de carrelage nécessaire pour un bien à vendre avec des travaux ? Grâce au calcul de la surface à carreler ou à peindre ! On multiplie la longueur de la pièce par sa largeur, puis on soustrait les éléments tels que les portes, fenêtres, etc.

/0 Commentaires

Surface habitable et surface loi Carrez : bien faire la différence

Selon la législation française, la surface d’un logement s’exprime de deux manières : la surface habitable et la surface loi Carrez. Afin d’éviter tout malentendu avec un locataire ou un acquéreur potentiel, il est important de prendre ces éléments en considération que cela soit dans le cadre d’une vente ou d’une location immobilière. Voici ce qu’il faut savoir, retenir et appliquer !

Bon à savoir

Le bail de location doit obligatoirement mentionner la surface habitable du logement tandis que la surface loi Carrez doit obligatoirement être mentionnée dans le cadre d’une vente immobilière !

Tout manquement à la mention de ces éléments peut déboucher sur :

  • Une diminution du prix du loyer, s’il s’agit d’une location ;
  • Une diminution du prix de vente, s’il s’agit d’une vente.

Définition de la surface habitable

La surface habitable d’un logement comprend l’espace de plancher construit auquel on enlève :

  • Les murs ;
  • Les cloisons ;
  • Les marches ;
  • Les cages d’escaliers ;
  • Les gaines ;
  • Les embrasures de portes et de fenêtres.

Ne font pas partie de la surface habitable :

  • Les combles non aménagés,
  • Les caves ;
  • Les sous-sols ;
  • Les remises ;
  • Les garages ;
  • Les terrasses ;
  • Les varangues ;
  • Les loggias ;
  • Les balcons,
  • Les séchoirs extérieurs au bien immobilier ;
  • Les vérandas ;
  • Les locaux communs ;
  • Les autres dépendances des logements ;
  • Les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m.

Définition de la surface loi Carrez

On appelle surface loi Carrez la superficie de la partie privative d’un logement situé au sein d’une copropriété. Cette surface comprend la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Elle ne prend pas en considération :

  • Les planchers des parties des locaux si ces derniers sont d’une hauteur inférieure à 1,80m ;
  • Les lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 m² ;
  • Les remises ;
  • Les caves et sous-sols ;
  • Les terrasses, balcons, varangues ;
  • Les volumes vitrés ;
  • Les vérandas ;
  • Les séchoirs extérieurs.

Demandez l’intervention d’un professionnel pour le mesurage de votre bien en cas de doute ! Votre agent immobilier sera à même de vous indiquer une société spécialisée.

/0 Commentaires