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Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Présenté sous la forme d’un document écrit, le règlement de copropriété énumère plusieurs éléments. Il est remis à chaque copropriétaire lorsqu’il acquiert un bien au sein d’un immeuble, mais également à chaque nouveau locataire. Il permet ainsi une gestion harmonieuse et une « collaboration » fluide entre les différents propriétaires et occupants d’un immeuble.

Que contient le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document écrit à travers lequel chaque copropriétaire s’engage vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de son immeuble. Destiné notamment à éviter les litiges entre habitants d’un même immeuble, il :

  • Définit les règles de fonctionnement de l’immeuble ;
  • Précise les droits et les obligations des copropriétaires ;
  • Précise les parties privatives et communes pour chaque lot ;
  • La répartition des charges entre les différents copropriétaires (en indiquant la méthode de calcul employée) ;
  • Les modalités d’utilisation des parties privatives et communes.

C’est au syndic de copropriété que revient la responsabilité de le faire appliquer. De plus, chaque modification doit faire l’objet d’un vote.

Bon à savoir : la réforme du droit de la copropriété

  • Une ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 réforme les dispositions du droit de la copropriété. Ce texte clarifie, entre autres, les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat de copropriétaires et renforce les pouvoirs du conseil syndical.
  • Afin d’harmoniser les règlements de copropriété, parfois anciens, avec les dispositions législatives et réglementaires intervenues depuis leur établissement, l’assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La publication de ces modifications au Service de publicité foncière est effectuée au droit fixe d’enregistrement (et non au droit proportionnel). Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

Parmi les évolutions législatives, on note notamment la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) du 24 mars 2014. Elle crée notamment un régime de gouvernance pour les petites copropriétés et qui veut faciliter la gestion et la prise de décisions des copropriétaires.

En cas de non-respect du règlement de copropriété

Tout copropriétaire et locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété. Dans le cas contraire, il recevra une première mise en demeure. Si elle n’est également pas respectée, une action en justice de la part du syndic peut être menée.

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Agent immobilier : ses missions et les garanties qu’il offre à ses clients

À ne pas confondre avec le promoteur, le lotisseur, le marchand de listes ou le marchand de biens, l’agent immobilier est une profession à multiples casquettes. En effet, entre la vente, la location de biens immobiliers ou de fonds de commerce, ce professionnel possède plusieurs missions, toutes destinées à garantir le respect des conditions de mise en vente ou en location de biens, ainsi que des prix affichés. Grâce à sa connaissance pointue du marché immobilier de son secteur, il assure des ventes et des locations réussies, respectueuses des procédures. Important : l’agent immobilier ne peut réclamer aucun paiement, que cela soit au vendeur, au locataire ou à l’acquéreur d’un bien immobilier, du moins, avant la conclusion de son mandat. Quant aux honoraires, toujours à la charge du propriétaire, ils doivent être convenus à l’écrit, avant le début de sa mission.

Un métier très encadré par la loi

Ne devient pas agent immobilier qui veut. En effet, ce métier est encadré de manière très étroite par des lois précises, dont la loi Hoguet (décret 72-678 du 20 juillet 1972), complétée par la loi ALUR (en application depuis mars 2014). Trois articles essentiels à retenir :

En vertu de l’article 1 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », l’activité d’agent immobilier ne peut être exercée que par une personne titulaire de la carte professionnelle « Transaction » délivrée par le service réglementation de chaque Préfecture. Attention, en vertu de l’article 72 du même décret, le titulaire de cette carte professionnelle doit présenter un mandat de vente signé par le propriétaire, son représentant ou son ayant-droit pour être autorisé à négocier ou à s’engager dans la commercialisation d’un bien immobilier appartenant à cette personne (le propriétaire).

En vertu de l’article 3 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle « Transation » doit offrir les garanties suivantes à ses clients :

  • une aptitude professionnelle conforme aux dispositions de l’article 11 du décret 72-678,
  • une garantie financière conforme aux dispositions de l’article 37,
  • une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle conforme aux dispositions de l’article 49

Les différentes missions de l’agent immobilier

Vente de biens immobiliers, l’agent immobilier :

  • S’occupe de la vente de biens neufs ou à revendre,
  • Représente les vendeurs,
  • Cherche les acquéreurs pour les biens à vendre,
  • S’occupe du compromis de vente lorsqu’un accord est trouvé entre un acheteur et un vendeur

Location de biens immobiliers :

  • Représente les propriétaires qui souhaitent louer leur bien immobilier. Pour cela, il va rédiger des mandats de location, documents qui reprennent par écrit toutes les conditions de location,
  • Recherche des locataires,
  • Conclut la location avec la signature d’un bail

Vente ou location de fonds de commerce :

  • Représente les propriétaires qui souhaitent louer leur fonds de commerce. Pour cela, il va rédiger des mandats de vente ou de location,
  • Recherche des acquéreurs ou des locataires,
  • Conclut la transaction en faisant signer un bail s’il s’agit d’une location ou d’un compromis s’il s’agit d’une vente

Gestion d’un bien immobilier :

  • Représente les intérêts du propriétaire qui loue son bien. Toutes les conditions sont alors mises à l’écrit,
  • Renseigne le propriétaire bailleur sur les textes de loi,
  • Assiste le propriétaire bailleur lorsque ce dernier en exprime le besoin
  • Gère les divers incidents qui peuvent survenir dans le cadre d’une location : impayés, dégradations, etc. afin de garantir le bon état du bien qui lui est confié                       

Syndic de co-propriété ou administration de bien :

L’agent immobilier devient administrateur de biens ou syndic de co-propriété lorsqu’il est nommé lors d’une assemblée générale (la fameuse « réunion de syndic ») par la majorité des propriétaires de logements (maisons ou appartements) situés dans un seul et unique lot (un lotissement, un immeuble, un quartier résidentiel on parle alors de copropriété). Il est alors chargé de gérer les logements en question au profit de l’ensemble de chaque propriétaire. Il est important de noter que le syndic de co-propriété peut être confié à une ou à plusieurs agences immobilières. Dans ce dernier cas, chaque agence prendra en charge une activité.

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