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La sortie du dispositif de défiscalisation est une étape importante et il convient de l’anticiper. Les avantages fiscaux prennent fin, l’investisseur est libéré de son engagement de location et peut donc s’affranchir des contraintes du dispositif. C’est le moment de prendre des décisions sur l’avenir de son investissement.

Plusieurs options s’offrent à l’investisseur à l’issue de cette période : revendre le bien pour repartir sur d’autres projets, continuer de le louer en location nue, conserver le bien en résidence secondaire pour y passer ses vacances ou encore envisager la location meublé ou saisonnière. Le point sur cette étape stratégique.

Faire le point sur vos objectifs :

Pour commencer, il faut réfléchir à l’utilité que pourrait désormais avoir ce bien dans lequel vous avez investi. Souhaitez-vous continuer à le louer pour bénéficier d’un complément de retraite ? Est-ce que la région dans laquelle il se trouve vous plaît et pourrait devenir votre résidence secondaire pour des vacances ? Ou encore, avez-vous besoin d’un capital pour de nouveaux projets ? Prenez le temps de faire le point et n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.

Choisir de revendre son investissement ?

Avant toute décision, il va falloir déterminer avec précision la valeur du bien immobilier sur le marché. Si l’investissement s’est fait avec le concours d’un prêt immobilier, il est également important de connaître le capital restant dû à la banque. Cela déterminera si le montant de la vente peut permettre de solder le remboursement anticipé et éventuellement de dégager une plus-value.

Selon les situations, le capital pourra servir à financer d’autres projets personnels ou à financer un autre bien immobilier permettant de bénéficier à nouveau d’un avantage fiscal, afin de réduire une nouvelle fois l’imposition globale.

Autre facteur à prendre en compte, les frais liés à la gestion courante du bien peuvent s’avérer coûteux. En choisissant de revendre, vous pourrez économiser sur la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, la garantie loyers impayés, les travaux de réparation…

Avant de décider de revendre, il faut vérifier le respect de la durée d’engagement de location ou déterminer son terme. En effet le non-respect de la durée minimale de location peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal et vous pourriez être contraint de devoir rembourser une partie des sommes acquises à l’administration fiscale.

Conserver son investissement locatif ?

Vous pouvez décider de conserver le bien après la première période de défiscalisation et poursuivre la mise en location. Vous pouvez également étudier la possibilité de prolonger l’exonération fiscale selon certaines conditions en fonction de la loi de défiscalisation.

Au prochain changement de locataire, vous n’aurez plus à tenir compte du plafonnement de loyer imposé par le dispositif de défiscalisation et vous pourrez réaligner ce dernier avec la réalité du marché.

Autre solution pour contrebalancer la perte de l’avantage fiscal : transformer votre investissement en location meublée. Les loyers en meublés sont en moyenne 25% plus élevés que ceux d’une location nue. Une option intéressante pour augmenter sa rentabilité tout en bénéficiant d’une fiscalité plus attractive.

Pour les secteurs touristiques, l’option de la location saisonnière est à étudier. Un bon moyen pour booster la rentabilité. Attention toutefois au taux d’occupation qui peut varier en fonction du secteur géographique et faire fluctuer les revenus. Cette activité demande du temps et de la disponibilité pour sa gestion. Une contrainte dont on peut se libérer en la confiant à un professionnel du secteur contre rémunération.

Pour anticiper dès aujourd’hui la fin d’une période de défiscalisation et vous aider à prendre la bonne décision, faites le point avec votre conseiller immobilier IFF Transaction spécialisé dans ce domaine.

Partenaire de L’Observatoire de l’Immobilier, organisme indépendant en charge d’analyser les prix réels de vente sur le marché, nous déterminerons avec justesse la valeur de votre bien par comparaison avec des biens similaires vendus sur le secteur.

En parallèle, nous étudierons la valeur locative sur le marché libre en fonction d’une location nue, meublée ou saisonnière.

Faites-vous accompagner de professionnels dans vos démarches de revente ou de transformation de votre logement pour la mise en place du dispositif de location meublée.

Faites le point avec un conseiller IFF Transaction :

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On peut le dire, l’achat d’un bien immobilier représente pour beaucoup un moment important de la vie, un évènement notable, aussi, il est important que tout se passe de manière claire et fluide. Parmi les nombreux éléments avec lesquels jongler, on retrouve le compromis de vente. Ce document engage l’acheteur et le vendeur sur la vente à venir et le prix. Cet avant-contrat comporte des points essentiels, à comprendre avant de signer.

Le compromis de vente

Une fois que le contrat de réservation du bien à vendre est signé, il est temps de se pencher sur le compromis de vente. Cet ensemble de documents, rédigé par un notaire voire l’agent immobilier, doit être signé en trois exemplaires par l’acquéreur et le vendeur.

Un exemplaire est remis par voie postale à l’acquéreur et au vendeur un mois avant la signature du contrat de vente définitif. Dans le cas de l’acquéreur, il dispose d’un délai de réflexion de 10 jours (loi Macron) à compter de la date de réception du compromis de vente. Durant cette période, il va confirmer sa décision d’achat ou alors, de changer d’avis, tout simplement. Il va également pouvoir en profiter pour vérifier que le compromis comporte tous les éléments essentiels.

Bon à savoir : dans le cas où le 10e jour de réflexion tombe un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est étendu jusqu’au prochain jour ouvré.

Les points à vérifier sur le compromis de vente

Si certains des points énumérés ci-dessous viennent à manquer dans le compromis de vente, il convient de se tourner vers le notaire afin qu’il les ajoute.

Le délai d’obtention du prêt

Le compromis de vente doit offrir un délai d’obtention suffisamment long pour négocier le prêt auprès de la banque. Le délai idéal est de 3 mois, en dessous, cela risque fortement gêner les différentes étapes de la recherche de financement.

Les conditions suspensives

Le compromis doit énumérer toutes les conditions susceptibles d’annuler la vente d’un bien immobilier :

  • Refus de prêt de la part de 3 banques prouvée par une lettre de banque,
  • Refus de permis de construire,
  • Apparition de servitudes cachées,
  • Non-réalisation de travaux promis par le vendeur,
  • Promesse du vendeur de livrer le logement vide à la date convenue, sous peine de pénalité
  • Exercice d’un droit de préemption par la commune

Le décompte des charges

Le compromis doit reprendre en annexe le montant des charges annuelles payées au Syndic pour l’appartement sur au moins les deux dernières années, sinon trois. Il s’agit du décompte des charges.

Les diagnostics

En l’absence des diagnostiques techniques dans le compris de vente, il est important de vérifier l’état du bien rapporté par le vendeur correspond à la réalité :

  • Surface « loi Carrez »
  • L’état de l’installation intérieure d’électricité,
  • L’état de l’installation intérieure de gaz « naturel »,
  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
  • L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
  • L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
  • L’état des risques naturels et technologiques,
  • L’état des installations d’assainissement non collectif, 
  • Le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE)

La différence entre promesse et compromis de vente

Bien qu’ils soient tous les deux des avant-contrats, le compromis et la promesse de vente sont deux documents différents, signés avant l’acte de vente.

En effet, dans la promesse de vente, le vendeur du bien s’engage à vendre son bien à un certain prix auprès de l’acquéreur. Ce document oblige à vendeur à tenir parole, aussi, il n’a plus le droit de se rétracter tandis que l’acquéreur peut se désengager pour différentes causes légitimes.

Quant au compromis de vente, il engage l’acheteur et le vendeur comme l’indique l’Article 1589 du Code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »