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Vous avez décidé de mettre en vente votre logement, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, en copropriété ou d’un appartement en copropriété. En attendant que vous fassiez le point avec votre agent immobilier, voici une liste pratique des documents que vous devrez fournir à tout acquéreur potentiel. Cette liste lui permettra de bien peser sa décision et faciliter la vente !

Quand faut-il donner les documents sur le bien immobilier à l’acheteur ?

Selon la loi Alur de 2014 et depuis l’ordonnance du 27 août 2015, le vendeur doit fournir au notaire les documents relatifs à son bien immobilier au moment de la signature de la promesse de vente ou du compromis.

Liste des documents à fournir par le vendeur d’un appartement ou d’une maison en copropriété

Si vous vendez un appartement ou une maison en copropriété, vous devez fournir les documents suivants :

  • Titre de propriété ;
  • Règlement de la copropriété ;
  • Descriptif de division ;
  • Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
  • Relevés et appels de charges des deux dernières années ;
  • État daté des charges (transmis par le syndic de copropriété) ;
  • Carnet d’entretien de la copropriété ;
  • Diagnostics plomb et amiante des parties communes.

Liste des documents à fournir par le vendeur d’une maison individuelle

Si vous vendez une maison individuelle, vous devez fournir les documents suivants :

  • Documents d’état civil du vendeur ;
  • Attestation de superficie loi Carrez ;
  • Si la maison est en location : bail du locataire s’il y en a un pendant la vente, la somme du dépôt de garantie du locataire, 3 dernières quittances de loyer ;
  • Permis de construire, déclaration d’achèvement des travaux, justificatif de conformité et l’attestation dommage-ouvrage si les travaux ont pris fin il y a moins de 10 ans ;
  • État d’installation des équipements pour le gaz et l’électricité s’ils ont plus de 15 ans ;
  • État des Risques et Pollutions ;
  • Diagnostic amiante si la construction date d’avant 1997 ;
  • Diagnostic plomb si la construction date d’avant 1949 ;
  • État des installations d’assainissement non collectif si la maison n’est pas reliée au tout à l’égout ;
  • Documents liés à tous gros travaux effectués dans la maison ;
  • Contrats d’entretien des équipements sanitaires, gaz, électricité, etc. ;
  • Copie des garanties des équipements encore sous contrat ;
  • Procès-verbal de bornage du terrain sur lequel se trouve la maison ;
  • Documents de servitude, droits de passage, etc..

Votre agent immobilier est votre interlocuteur principal si vous avez des difficultés à compléter la liste des documents à fournir !

La promesse de vente, que l’on appelle également promesse unilatérale de vente (PUV), scelle les conditions d’une transaction immobilière tout en offrant des garanties aussi bien au vendeur qu’à l’acquéreur. Ce qu’il faut retenir sur le sujet.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

On signe la promesse de vente quelques mois avant l’acte de vente définitif chez le notaire, il s’agit donc d’un avant-contrat. Elle est différente du compromis de vente puisqu’elle permet à l’acquéreur potentiel de changer d’avis sur sa décision d’acheter le bien immobilier dont il est question dans cette transaction. En revanche, elle oblige le vendeur à réserver son logement à l’acquéreur mentionné sur le document.

La promesse de vente n’est pas obligatoire, néanmoins, nous vous conseillons fortement d’y avoir recours puisqu’elle permettra de fixer un délai, par exemple pour la vérification d’absence de servitude sur le bien, la purge du droit de préemption ou encore l’obtention du prêt du côté de l’acquéreur.

Le document doit contenir :

  • Désignation du vendeur et de l’acheteur et la signature des deux parties ;
  • Désignation du bien Identification du bien : adresse et description détaillée ;
  • Origine du bien : si le bien est issu d’une vente précédente, il devra mentionner l’identité du propriétaire précédent ;
  • Le délai d’expiration de la promesse afin que l’acheteur puisse exprimer sa décision ;
  • Le prix de vente du bien ;
  • Les modalités de paiement ;
  • Les diagnostics techniques : s’il y a lieu ;
  • Les honoraires et l’identité de l’agent immobilier ;
  • Le délai de rétractation : obligatoire, de 10 (dix) jours et uniquement pour l’acquéreur

Quand signer la promesse de vente ?

Une fois que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le prix du bien immobilier, la promesse de vente vient officialiser les modalités de vente, le prix négocié, la date limite de signature de la vente, etc.

Promesse de vente et compromis de vente : quelles différences ?

Si l’un comme l’autre est un avant-contrat, la promesse de vente oblige le vendeur à réserver son bien immobilier à l’acquéreur désigné sur le document. En revanche, ce dernier peut se désister (contre paiement d’une indemnité d’immobilisation au vendeur) ou alors attaquer le vendeur en justice pour obliger la vente du bien.

Signature du compromis de vente

On peut signer le compromis de vente chez le notaire ou sous seing privé.

Pour en savoir plus sur la promesse de vente, n’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel de l’immobilier !

En intégrant des clauses suspensives dans un compromis de vente, cela permet au vendeur et à l’acheteur de se protéger en cas de survenue ou pas de certains événements. Quelles sont ces conditions ?

Clauses suspensives : définition

Le futur acquéreur d’un bien immobilier peut renoncer à la promesse de vente si une condition convenue dans l’avant-contrat n’est pas respectée. C’est ce que l’on appelle la « condition suspensive ».

En revanche, la vente devient définitive si la condition suspensive est respectée.

Les différentes conditions suspensives

La clause suspensive d’obtention de prêt : Il s’agit de la clause la plus courante. Selon le site officiel de l’Administration française, la condition suspensive permet au futur acquéreur d’un bien immobilier de renoncer à la promesse de vente s’il n’obtient pas le prêt immobilier demandé.

Lorsque la vente est financée en tout ou partie par un prêt immobilier, la promesse de vente doit :

  • D’une part, le mentionner ;
  • Et d’autre part comporter une condition suspensive d’obtention du prêt.

Si le prêt immobilier est refusé, le futur acquéreur peut renoncer à la promesse de vente sans aucun frais. Il doit alors être intégralement remboursé des sommes versées au vendeur ou au professionnel de l’immobilier. En revanche, si le prêt est accordé, la vente devient définitive.

La condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier : si l’acquéreur procède en même temps à la vente d’un bien immobilier dont il est actuellement le propriétaire, cette clause lui permet de ne pas réaliser son achat si son projet de vente n’aboutit pas en parallèle.

La condition suspensive de réalisation de travaux : elle engage le propriétaire du bien à vendre à réaliser des travaux dans son bien afin de sceller la vente.

La condition suspensive d’obtention de permis de construire : l’acquéreur peut décider de ne pas acheter le terrain qui l’intéresse s’il n’obtient pas de permis de construire.

Une clause suspensive claire et très détaillée

La clause suspensive étant légale, rapprochez-vous de votre agent immobilier / notaire pour sa rédaction. Cette dernière doit contenir des termes légaux et être suffisamment claire pour faire office de preuve en cas de litige.

 

Le notaire est un acteur essentiel, dont la présence est obligatoire lors de l’achat d’un bien ou d’un droit immobilier. Praticien du droit, il fait partie des différents intervenants qui entrent en jeu, au service de l’acquéreur, mais également du vendeur.

Pourquoi est-il obligatoire de passer par un notaire ?

Le notaire est un officier de l’État, plus précisément, un « officier ministériel », impartial, soumis au secret professionnel notarial. Ainsi, il est le seul à pouvoir prélever les taxes et droits de mutation. Ces sommes seront par la suite versés aux autorités fiscales. Il est surtout le seul à avoir le pouvoir d’authentifier les actes; ce qui confère à ces derniers, deux caractéristiques :

La force exécutoire : contrairement au contrat sous signature privée qui ne peut être contesté que devant le tribunal, l’acte notarié est comparable à un jugement. Il est donc immédiatement exécutable.

La force probante : dans le cadre d’un achat immobilier, l’acte d’achat établi par un notaire devient une preuve irréfutable du droit de propriété de l’acquéreur sur le bien.

Le devoir de conseil

Le notaire a un devoir de conseil envers ses clients, un achat immobilier étant avant tout un engagement. Ainsi, au vendeur et à l’acquéreur, il va expliciter les clauses du contrat de vente et les conséquences que va entrainer la signature des deux parties.

Dans le cadre d’une vente immobilière, le notaire va venir vérifier la justesse des droits de propriété, l’absence d’hypothèques sur le bien vendu ou encore que l’acheteur possède bien le financement nécessaire à la transaction sur son compte.

Bien choisir son notaire

Chacun est libre de choisir son notaire. Il s’agit d’une règle stipulée dans le Code de déontologie de la profession notariale. Exception à cette règle toutefois, le promoteur d’un programme immobilier. Il doit passer par le même notaire pour les ventes initiales au sein du projet et pour la rédaction des actes qui sont inhérents à ces ventes. Dans un tel cas, l’acquéreur peut tout de même demander conseil à son propre notaire, s’il en possède un.

Dernier point et non des moindres, voici les facteurs à prendre en considération pour faire son choix :

  • Son expérience ou sa spécialisation,
  • Sa discrétion, étant donné que ce professionnel est amené à recevoir des informations confidentielles,
  • Sa capacité à refuser un dossier s’il ne se juge pas suffisamment compétent ou s’il manque de temps pour le prendre en charge,
  • Des tarifs clairement annoncés dès la prise en charge de votre dossier