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Acheter ou vendre en zone à risques à La Réunion : quels documents vérifier avant de signer ?

À La Réunion, un bien immobilier peut être concerné par plusieurs risques naturels, notamment les inondations et les mouvements de terrain. Avant d’acheter ou de vendre, il est donc essentiel de vérifier la situation exacte de la parcelle et les règles qui lui sont applicables.

Cette vigilance reste d’actualité. En 2026, la DEAL a notamment organisé une enquête publique sur un projet de Plan de Prévention des Risques naturels (PPRN) « inondation et mouvements de terrain » à Saint-Philippe. Le dossier comprenait notamment des cartes des aléas, des enjeux, du zonage réglementaire et un règlement.

Comment savoir si un bien est situé en zone à risques à La Réunion ?

Le premier réflexe consiste à consulter Géorisques à partir de l’adresse ou de la parcelle cadastrale du bien. Cet outil permet notamment d’identifier les risques et les éventuels plans de prévention applicables.

Le vendeur doit également fournir un état des risques lorsque le bien entre dans le champ de l’information des acquéreurs et locataires (IAL). Ce document informe l’acquéreur sur les risques auxquels le bien est exposé.

Quels risques naturels faut-il vérifier avant d’acheter ?

Il faut regarder les risques précisément identifiés pour la parcelle et pas seulement retenir la mention générale « zone à risques ».

Selon le secteur, les informations peuvent notamment concerner les inondations ou les mouvements de terrain. Les PPRN réunionnais peuvent couvrir plusieurs types d’aléas et leur réglementation varie selon les territoires.

L’objectif est donc de déterminer quel phénomène concerne le bien et quelles règles en découlent.

L’état des risques suffit-il pour acheter un bien en zone à risques ?

Non. L’état des risques constitue le point de départ, mais il ne dispense pas de consulter les documents réglementaires lorsqu’un PPR s’applique.

L’état des risques doit être annexé à la promesse et à l’acte de vente. Il doit être à jour à la date de signature et remis dès la première visite du bien.

Pour aller plus loin, il faut examiner le zonage réglementaire et le règlement du PPRN.

Comment savoir si une parcelle est concernée par un PPRN ?

Géorisques permet de consulter les fiches des PPR et leurs documents associés. Selon les communes, on peut notamment y retrouver le règlement, le plan de zonage réglementaire et l’arrêté d’approbation.

Cette vérification est importante car les documents réglementaires peuvent évoluer. Il faut donc consulter la version applicable au moment de la transaction.

Que signifie le zonage du PPRN pour un acheteur ?

Le zonage réglementaire permet de déterminer les règles applicables à la parcelle.

Selon le secteur, le PPRN peut autoriser certaines constructions sous conditions ou, au contraire, les interdire. Le projet de PPRN présenté à Saint-Philippe en 2026 illustre ce principe : son objectif est de réglementer l’utilisation des sols en fonction des risques identifiés.

Pour un acheteur qui envisage une extension, une construction ou des travaux importants, cette information peut donc être déterminante.

Peut-on acheter ou vendre un bien situé en zone à risques ?

Oui, la présence d’un risque naturel ne signifie pas automatiquement que le bien ne peut pas être vendu. En revanche, l’acquéreur doit être informé des risques auxquels il est exposé et des règles applicables.

Le vendeur doit notamment fournir l’état des risques dans les conditions prévues par l’IAL.

Peut-on réaliser des travaux sur un bien situé en zone à risques ?

Cela dépend du zonage et du règlement du PPRN.

Certaines zones peuvent permettre des constructions ou des travaux sous conditions, tandis que d’autres peuvent faire l’objet d’interdictions. Le règlement peut également prévoir des mesures de prévention, de protection ou de sauvegarde.

Avant de valoriser un bien en fonction d’un projet d’extension ou de rénovation, il est donc préférable de vérifier ces règles.

Quels documents vérifier avant de signer à La Réunion ?

Avant une vente ou un achat, vérifiez au minimum :

  • L’état des risques, à jour à la date de signature ;
  • La fiche du PPRN applicable à la parcelle ;
  • La carte des aléas ;
  • Le zonage réglementaire ;
  • Le règlement du PPRN ;
  • Les éventuelles prescriptions ou mesures applicables au bien ;
  • Les autres documents d’urbanisme nécessaires si un projet de travaux est envisagé.

Vous avez un projet immobilier à La Réunion ?

Que vous souhaitiez acheter ou vendre, la situation réglementaire d’un bien mérite d’être vérifiée avant de vous engager.

IFF vous accompagne dans votre projet immobilier à La Réunion et vous aide à avancer avec une vision claire des caractéristiques du bien et de son environnement réglementaire.

Vous avez repéré un bien ou souhaitez vendre le vôtre ? Contactez IFF pour échanger sur votre projet.

Sources de cet article :

Achat immobilier : les quatre types de prêts relais

Le crédit ou prêt relais s’adresse aux propriétaires désireux d’acheter un nouveau bien immobilier avant même d’avoir vendu celui qu’ils possèdent. Ce type de financement ne doit pas être pris à la légère, aussi, s’il vous intéresse dans le cadre de votre projet, voici les quatre déclinaisons que votre banque ou organisme financier peut vous proposer.

4 types de prêts relais

Il existe à ce jour 4 types de prêts relais, à savoir :

  • Le prêt relais sec
  • Le prêt relais intégré
  • Le prêt relais « adossé » ou « associé »
  • Le prêt relais avec franchise totale

Le prêt relais sec

Ce type de crédit relais s’adresse au propriétaire dont le bien visé est à valeur égale ou supérieure à celui qu’il possède. Il s’agit d’une sorte d’avance indépendante du prêt immobilier principal, donc à solder une fois son logement vendu. Entre-temps, il paiera uniquement les intérêts d’emprunt (généralement plus élevé qu’avec un crédit standard) sur son prêt relais sec.

Le prêt intégré

Cette forme de crédit est la plus pertinente si le propriétaire a du mal à vendre le bien qu’il possède. Ici, la banque ou l’organisme prêteur financera l’intégralité de l’achat du nouveau bien. En contrepartie, le propriétaire remboursera par anticipation une grande part de son crédit avec l’argent de la vente de son ancien bien. Détail intéressant, cette modalité permet d’alléger les mensualités ou la durée d’emprunt.

Le prêt relais « adossé » ou « associé »

Ce crédit relais est accordé dans le cas où le montant du prêt relais n’est pas suffisant pour acheter le nouveau bien immobilier. En contrepartie, le propriétaire débiteur devra payer chaque mois les intérêts de son prêt relais, mais également les mensualités du prêt immobilier classique, qui comprend le capital et les intérêts.

Ce prêt sera soldé une fois le bien initial vendu, laissant les mensualités du prêt immobilier classique à l’emprunteur.

Le prêt relais avec franchise totale

Ici, le prêt s’étale sur 24 mois et l’emprunteur est exempté du remboursement des intérêts associés pendant les 12 premiers mois. Si le bien initial est vendu au cours de ces 12 mois, l’emprunteur devient redevable du capital des intérêts pour l’année écoulée. Si au contraire le bien n’est toujours pas vendu, le remboursement se fera sur une base mensuelle au cours des 12 mois suivants), mais avec les intérêts de la première année à la hausse.

Quelle que soit la forme de prêt relais que vous choisissiez, n’oubliez pas que votre agence immobilière possède toutes les ressources et les connaissances nécessaires afin d’optimiser la vente de votre bien !

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VEFA : des conditions suspensives supplémentaires dans le contrat de réservation !

En tant qu’acquéreur d’un bien immobilier en VEFA, vous avez peut-être besoin d’une sécurité supplémentaire. Savez-vous que la loi autorise l’addition de conditions suspensives supplémentaires dans le contrat de réservation ? Ce qu’il faut retenir.

Condition suspensive : définition

En vertu de l’article 1304 du Code civil, une « condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ». Plus clairement, un contrat comporte des conditions, qui, si elles ne sont pas respectées dans le cadre d’évènement incertain dans le futur, rendent l’ensemble de la transaction caduc.

Quelles conditions suspensives dans un contrat de réservation ?

Dans le cadre d’un achat en VEFA, la loi permet à un acquéreur d’ajouter des conditions suspensives supplémentaires dans le contrat de réservation (également appelé avant-contrat). Ainsi, il pourra se désister et arrêter le processus si les conditions ajoutées ne sont pas respectées.

Le délai de rétractation

Obligatoire, y compris dans le cadre d’un achat immobilier en VEFA, ce délai de 10 jours doit être clairement inscrit dans le contrat de réservation. L’absence de cette clause permet à l’acquéreur de se désister sans avoir à se justifier tout en récupérant son dépôt !

L’obtention d’un crédit bancaire

Dans beaucoup de cas, l’acquéreur finance l’achat de son bien immobilier, y compris en VEFA, grâce à un crédit bancaire. Néanmoins, la loi permet à cet acheteur d’inscrire dans l’avant-contrat que tout refus de la banque lui permettra non seulement se rétracter, mais également de récupérer son dépôt, y compris si le délai légal de rétraction de 10 jours est dépassé.

Attention :

  • L’acquéreur doit obtenir l’accord du vendeur pour inclure cette clause dans l’avant-contrat.
  • Pour la rendre légale, cette clause doit détailler : le montant que l’acquéreur souhaite emprunter, la durée du remboursement ainsi que le taux d’intérêt maximum accepté par l’acquéreur.
  • S’il y a effectivement rétractation, l’acquéreur devra présenter notamment un document stipulant le refus de la banque quant au prêt demandé.

Il convient de recourir à l’aide d’un notaire pour l’inscription de cette clause suspensive dans le contrat. Cela permet d’éviter toute maldonne en la défaveur de l’acquéreur.

La servitude terrain non mentionnée

Si l’événement est rare, il peut arriver que le terrain sur lequel le bien en VEFA est construit présente des servitudes. En mentionnant par mesure de précaution cette clause dans le contrat de réservation, l’acquéreur peut annuler la vente. Il pourra par la même occasion récupérer son dépôt sans démarche supplémentaire.

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La vente en l’état futur d’achèvement – VEFA : le mécanisme

Dans de nombreux cas, les appartements et maisons sont vendus avant même qu’ils ne soient sortis de terre ou alors pendant qu’ils sont en construction. Il s’agit de la vente de l’état futur d’achèvement, VEFA, ou alors d’achat sur plan. Opération immobilière réglementée, elle permet à l’acquéreur d’être protégé pendant son engagement à acheter le bien qui l’intéresse.

La vente en l’état futur d’achèvement

  • La VEFA est contrat qui décrit la vente d’un terrain entre deux parties : le vendeur, qui s’engage à construire un logement sur ce terrain et l’acquéreur.
  • Dans le cadre d’une VEFA, l’acquéreur va devenir le propriétaire du bien dont il est question au fur et à mesure de sa construction.
  • En conséquence, l’acquéreur va bénéficier d’un étalement du paiement du prix de vente du bien, étalement calqué sur le calendrier de l’avancement des travaux.

Mécanisme de la VEFA

La vente en l’état futur d’achèvement est réglementée par l’article L261-3 du code de la construction et de l’habitation. Celui-ci précise que :

  • Tout logement vendu dans le cadre d’une VEFA doit faire l’objet d’un acte authentique de vente passé devant un notaire
  • Le contrat de vente doit obligatoirement mentionner des éléments qui vont éclairer l’acquéreur quant à la transaction. Ces éléments devront aussi être relatifs aux conditions d’exécution du contrat. Leur absence rendra le document caduc. Parmi les informations à communiquer :

– La surface habitable approximative du logement ;

– Le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendance, dégagements ;

– La situation dans l’immeuble ou dans le lotissement ;

– La qualité de la construction au moyen d’une note technique sommaire annexée au contrat et indiquant la nature et la qualité des matériaux et éléments d’équipement ainsi que les équipements collectifs qui présentent une utilité pour le logement vendu (ascenseur, cave, chauffage collectif, etc.) ;

– Le prix prévisionnel du logement réservé et, le cas échéant, les modalités de sa révision dans les limites autorisées par la loi (voir question suivante) ;

– La date à laquelle la vente pourra être conclue ;

– Les délais d’exécution des travaux. À ce stade la date de livraison n’est qu’approximative ;

– S’il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l’acquéreur en précisant le montant de ces prêts et le nom de l’établissement prêteur ;

– Une reproduction intégrale des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, relatifs au dépôt de garantie

  • Le contrat de vente est considéré comme entièrement exécuté à la réception et à la livraison du logement. Pour cela, le vendeur devra donner un certain nombre de garanties à l’acquéreur.
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