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Il n’y a rien de tel qu’un bel appartement ou une belle maison pour attirer les acheteurs potentiels. Quelques conseils pour mettre votre bien en valeur avant de le présenter et convaincre que c’est le cadre parfait pour vivre.

Comment optimiser l’espace dans un bien immobilier ?

Au fil du temps, on a naturellement tendance à ajouter des meubles à ceux déjà présents. Résultat, l’espace est encombré. Or, si l’on regarde de près, par exemple, les émissions de décoration, on se rend vite compte qu’un espace sain et agréable comporte peu d’ameublements. Améliorez la perception de l’espace en faisant le tri et en sélectionnant les meubles dont vous n’avez pas vraiment l’utilité.
S’il s’agit de meubles de famille, pourquoi ne pas les stocker dans un garde-meuble ?

Comment bien disposer des meubles dans un logement ?

Si vous avez tendance à repousser tous vos meubles contre le mur pour « gagner de l’espace » et améliorer la circulation, la réalité est différente. Les spécialistes conseillent de créer littéralement des groupes, par exemple, en associant votre canapé aux fauteuils. Ainsi, vous gagnerez de l’espace et votre logement respirera la convivialité.

Peut-on interchanger les meubles entre les pièces d’un logement ?

Oui ! Lampes, fauteuils, tables, guéridons, accessoires, bibliothèques… échangez leur place, par exemple, depuis le salon vers une ou plusieurs chambres à coucher. Vous découvrirez votre logement sous un nouveau jour.

Est-il difficile de transformer une pièce dans un logement ?

Il suffit de peu pour transformer une chambre qui sert à entasser les boites et autres objets en endroit cosy, par exemple, pour la lecture. Cela vaut pour toutes les pièces et parties de la maison, y
compris l’escalier qui mène vers l’étage supérieur.

Faut-il changer les luminaires avant de mettre un logement en vente ?

Là encore, la réponse est positive. Créez une ambiance accueillante et chaleureuse grâce à de nouveaux luminaires. Petit rappel de la règle à appliquer, pour chaque pièce, comptez trois couches
d’éclairage, donc au moins 3 luminaires :

  • Un luminaire pour l’éclairage général, qui peut provenir du plafond ;
  • Un luminaire pour l’éclairage de tâche (qui se concentre sur une zone) ;
  • Un luminaire décoratif, posé sur une table ou fixé au mur

Quelle couleur de peinture pour agrandir l’espace ?

Les couleurs neutres et fraîches permettent d’amoindrir les détails « vieillots ». Notez toutefois que les couleurs neutres ne s’arrêtent plus au fameux blanc cassé. Soyez créatif et misez, par exemple, le vert épicéa, le brun Beira, le bleu vert doux. Quant aux couleurs plus pétillantes, attention, elles ont tendance à créer l’effet contraire !

Comment disposer les cadres pour décorer ?

Faites preuve de créativité et évitez d’aligner vos cadres et autres travaux artistiques en une bande régulière sur les murs. Donnez-leur de la visibilité en les regroupant sous différents motifs.

Combien d’accessoires faut-il pour décorer une pièce ?

Les spécialistes de la décoration conseillent de mélanger 3 accessoires ou tout autre nombre impair. Choisissez des accessoires de hauteur différente en prenant soin d’accorder les textures, matières, couleurs.

Les conseils suivants ajouteront des points supplémentaires à votre logement. Comptez également sur votre agent immobilier, qui jouera un rôle important dans la vente de votre appartement ou maison !

 

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier et qu’il s’agit d’une première pour vous, il est important de prendre quelques éléments en considération. Ajoutons à cela que l’aide d’un professionnel ne pourra que transformer cet essai en victoire !

Évaluez le prix de votre bien immobilier avec précision

L’idée est de ne pas sous-estimer ou de surestimer le prix de votre bien immobilier. Si vous ne savez pas par quoi commencer, tournez-vous sans plus attendre vers votre agent immobilier. Ce dernier analysera et croisera le marché et les ventes réalisées dans votre secteur pour vous donner une fourchette gagnant-gagnant, aussi bien pour vous que pour le futur acheteur.

Le Home staging : plus qu’un effet de mode, un véritable outil

Un bien immobilier qui attire l’œil doit se présenter sous son meilleur jour. Comme son nom l’indique, le Home staging est une technique qui consiste à « mettre en scène » le logement à vendre. Peinture, disposition des meubles, nettoyage parfait : là encore, demandez conseil à votre agent, qui pourra vous rediriger vers un spécialiste.

Le meilleur moment pour mettre votre maison en vente

Taux d’intérêt, prix au mètre carré, facilités fiscales, mois de l’année : plusieurs critères entrent en jeu lorsqu’il s’agit de bien vendre son bien immobilier.

Par exemple, concernant la meilleure période de l’année pour mettre son bien immobilier en vente, les professionnels conseillent de s’y atteler durant les beaux jours, toutefois, avant les grands départs en vacance.

Déléguez les visites auprès d’un professionnel de l’immobilier

C’est incontournable, dans la majorité des cas, la vente d’un premier bien immobilier est entourée de nombreuses émotions personnelles. Pour ne pas « étouffer » les acheteurs potentiels, n’hésitez pas à engager les services d’un agent immobilier. Ce dernier prendra en charge les visites dans un état d’esprit objectif.

Des images de très bonne qualité

Photo et vidéos de votre logement doivent être de très bonne qualité pour convaincre les acheteurs potentiels que votre bien est le bon. Naturellement, vous choisirez des photos en couleur.

Vérifiez la qualité de votre annonce

Si vous avez décidé de passer une annonce dans le journal concernant la vente de votre bien, il est important de consulter la qualité des informations rapportées. Toute erreur peut ralentir la vente !

Ces conseils vous permettront de vendre votre premier bien immobilier en toute sérénité et plus encore si vous choisissez de vous tourner vers un agent professionnel, dont c’est le métier !

Saviez-vous que la présence d’une terrasse ou d’un balcon augmentait la valeur du mètre carré d’un appartement ? Voici ce qu’il faut retenir sur la question. N’oubliez pas que pour une estimation précise, rien ne vaut l’avis d’un agent immobilier professionnel et expérimenté !

Si vous souhaitez vendre votre appartement ou acquérir ce type de bien et que ce dernier comprend également un balcon ou une terrasse, son prix au m² sera plus élevé que s’il en était dépourvu. Attention toutefois, cette valeur changera en fonction de la situation du bien et de l’étage à laquelle il se trouve.

Un prix susceptible d’être supérieur de 8,8 % !

Une récente étude reposant sur 35 000 transactions immobilières dans les plus grandes villes de France revient sur le sujet. Elle explique en effet qu’un appartement pourvu d’une terrasse ou d’un balcon est susceptible d’afficher un prix supérieur de 8,8 % au m². Ainsi, si vous êtes en plein processus de vente ou d’achat, ne manquez pas de prendre cet élément en considération dans le prix.

Les prix en détail

Toujours selon cette étude, un appartement équipé d’un balcon ou d’une terrasse et situé entre le premier et le troisième étage d’un immeuble sera plus cher de 6,9 % en moyenne qu’un même bien qui n’en comporte pas.

La bonne nouvelle pour les vendeurs ne s’arrête pas là, puisque ce prix augmentera de 8,5 % en moyenne si leur logement se trouve au quatrième ou au cinquième étage.

Si l’appartement se situe au dernier étage de l’immeuble, le m² sera plus cher de 14,1% environ.

Enfin, pour un appartement situé au rez-de-chaussée et équipé d’une terrasse, il faudra tabler sur un prix supérieur de 12,5% en moyenne.

La surface du balcon est à prendre en compte

Outre l’étage auquel est situé le bien, la surface du balcon est également un élément important. Concrètement, une surface de 50 m² peut faire grimper le prix de l’appartement de 30 % ! Si toutefois vous proposez une surface de 10 m², cette valeur tournera autour de 4,4 % en moyenne.

Le notaire est un intervenant incontournable dans toute transaction immobilière. D’ailleurs, l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat définit les notaires comme des « officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».

L’achat et la vente d’un bien immobilier

3 étapes

L’achat et la vente d’un bien immobilier se déroule de la manière suivante :

  • Signature du compromis de vente,
  • Formalités notariales,
  • Signature de l’acte définitif

2 types d’actes

  • Par acte authentique, qui est définit par l’article 1317 du Code civil de la manière suivante : « celui qui a été reçu par des officiers ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises ». Ici, l’intervention du notaire est obligatoire et l’acte faisant foi, il ne peut être contesté (article 1319 du Code Civil).
  • Sous seing privé (ou sous signature privée), décrit quant à lui comme étant une convention écrite établie par les parties elles-mêmes ou par un tiers, qui a été signée par elles ou par une personne qu’elles ont constituée pour mandataire en vue de régler une situation contractuelle (vente, location, etc.). Ici, le notaire n’est pas obligatoire, sauf si l’on prend en compte l’article 1322 du Code Civil qui dit que « l’acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l’oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l’ont souscrit et entre leurs héritiers et ayant cause, la même foi que l’acte authentique ». En résumé, une vente ou un achat immobilier sous signature privée est tout à fait opposable aux parties et aux héritiers et ayant cause !

Le rôle du notaire

C’est un juriste libéral. Il est le seul professionnel à être autorisé à prendre en charge la partie juridique dans le cadre d’une vente ou d’un achat immobilier. Au-delà de cet aspect, il a pour mission de connaître le marché immobilier et des prix pratiqués, ce qui lui permet de déterminer la valeur des biens et de procéder à aux expertises immobilières.

Nommé par le ministère de la Justice, le notaire œuvre pour le compte de l’état, aussi, sa signature et son cachet font foi sur les actes liés à la vente et à l’achat d’un bien.

Obligation d’engager un notaire : quand ?

Compromis de vente : ici, il n’est pas obligatoire d’engager un notaire, même s’il peut intervenir pour négocier un prix pour l’acheteur, le conseiller, lui proposer des biens à la vente, etc.

Préparation de la vente : deuxième étape sur les trois citées ci-dessus, la préparation de la vente consiste en une succession de formalités, dont certaines doivent être prises en charge par un notaire :

  • Vérification de la propriété du bien,
  • Vérification de la validité du titre de propriété du vendeur,
  • Vérification du permis de construire et de l’attestation de dommages-ouvrage si le bien vendu a été agrandi entre son achat et sa vente,
  • Encaissement sous un compte-séquestre des 10 % versés par l’acheteur,
  • Rédaction de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qui sera adressée à la mairie afin de purger l’éventuel droit de préemption de la commune,
  • Demande de certificat d’urbanisme auprès de la mairie pour vérification que le bien n’est pas grevé de charges ou servitudes de nature à le rendre inutilisable,
  • Vérification de la situation hypothécaire du bien,
  • Enquête auprès du syndic de l’immeuble, s’il s’agit d’un appartement en copropriété, afin de déterminer la situation du vendeur par rapport aux charges et pour connaître les travaux et procédures en cours
  • Vérification de l’état civil des parties,
  • Vérification de l’établissement des diagnostics obligatoires,
  • Vérification du contrat de location si le bien à vendre est loué,
  • Validité du congé adressé au locataire dans le cadre de la vente s’il y a lieu,
  • Etc.

Acte de vente définitif : ici, les deux parties doivent procéder devant notaire s’ils sont toujours d’accord sur le prix et le bien immobilier en lui-même. Tout différend doit être pris en charge par le tribunal. De plus, c’est le notaire qui va :

  • Remettre l’attestation de propriétaire au nouveau propriétaire du bien,
  • Conserver l’acte de vente,
  • Le publier à la conservation des hypothèques,
  • Envoyer une copie de l’acte au nouveau propriétaire

En résumé

Il est fortement conseillé de passer par un notaire dans le cadre d’un achat ou de la vente d’un bien, y compris si cette étape nécessite des dépenses supplémentaires. Ce professionnel avisé, familier des lois, mais également des tendances du marché immobilier saura vous aiguiller, que vous soyez vendeur ou acheteur.

Par sécurité et pour votre tranquillité d’esprit, vous avez décidé d’engager un professionnel qui s’occupera des différentes étapes de la vente de votre bien immobilier. Si ce service à un coût, les avantages sont nombreux. Quel mandat allez-vous choisir : un mandat simple ou un mandat exclusif ?

Qu’est-ce qu’un mandat ?

En choisissant de passer par un agent immobilier pour la vente de votre bien, vous signerez avant tout un mandat, un document écrit qui mentionne :

  • Sa durée
  • Les conditions de résiliation
  • Le prix de vente du bien
  • Le montant des honoraires de l’agent immobilier
  • L’identité de la personne qui doit payer les honoraires

Bon à savoir – Le délai de rétractation :

Tout mandat ou contrat signé en dehors d’une agence immobilière est régi par le Code de la consommation, qui octroie un délai de réflexion de 14 jours pendant lequel le client peut renoncer à la transaction.

Choisir un agent immobilier accrédité

Un agent immobilier professionnel doit présenter sa carte officielle de « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Renouvelable, elle est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie.

Dans le cas où l’agent immobilier est accrédité pour la gestion de locaux (recherche et gestion de locataires, réception des loyers, etc.), il devra présenter une carte de « gestion immobilière ».

Autre point essentiel, tout document qu’il imprime à destination de ses clients ou qu’il affiche au sein de son agence doit mentionner :

  • Son numéro de carte professionnelle
  • Le nom et l’adresse de l’organisme qui le garantit financièrement
  • Le montant TTC de ses honoraires et le mode de calcul

Trois types de mandats

Vous pourrez choisir entre trois types de mandats :

Le mandat simple

Ici, vous pouvez confier la vente de votre bien à plusieurs agences en même temps, tout en ayant le droit de trouver un acheteur par vos propres moyens en parallèle. L’agence qui réussira à conclure la vente percevra la commission.

Le mandat exclusif

Dans ce cas, la vente de votre bien sera prise en charge par une seule agence pendant une période déterminée. Ici, impossible de se tourner vers d’autres agences ou de trouver un acheteur par vos propres moyens. En contrepartie, l’agent immobilier s’occupera de la vente en affichant un panneau, en passant des annonces, en vous tenant au courant de l’évolution de ses recherches, des visites, etc.

Le mandat exclusif simple

Ce mandat permet au propriétaire de bénéficier des services d’une seule et unique agence immobilière tout en ayant la possibilité de rechercher un acquéreur par lui-même, en parallèle.

Quelle durée pour un mandat ?

Pour qu’un mandat soit valide, il doit mentionner son délai d’expiration, sa durée.

Dans de nombreux cas, l’agence et son client peuvent choisir de reconduire la collaboration de manière tacite, toutefois, l’information doit être reportée sur le mandat.

Comment résilier un mandat ?

Au bout des trois premiers mois du mandat exclusif, le propriétaire peut résilier la collaboration avec l’agent immobilier en envoyant un courrier avec accusé de réception. La rupture sera officialisée par l’agent au bout de 15 jours, après réception du courrier.

Si vous projetez de vendre votre bien immobilier, il est important de prévoir quelques frais, car les acquéreurs ne sont pas seuls à devoir mettre la main à la poche. Voici ce qu’il faut retenir sur la question.

Les diagnostics obligatoires

Différents diagnostics techniques immobiliers sont obligatoires et doivent être effectués par le propriétaire : performance énergétique, termites, amiante (si construit avant le 1er juillet 1997), électricité (si l’installation a plus de 15 ans), plomb (si construit avant le 1er janvier 1949), gaz naturel (si l’installation a plus de 15 ans), risques naturels et technologiques, assainissement non collectif (si maison individuelle) et mesurage Carrez et Boutin (si le bien est en copropriété. Les informations obtenues permettront d’éclairer l’acquéreur.

Les coûts

Concernant les coûts de ces diagnostics, voici ce que vous devrez débourser :

  • Performance énergétique : environ 200 €
  • Risques naturels et technologiques : environ 60 €
  • Electricité : environ 150 €
  • Gaz : environ 200 €
  • Amiante : environ 150 €
  • Plomb : environ 250 €
  • Assainissement collectif : environ 150 €
  • Termites : environ 180 €
  • Mesurages loi Carrez et Boutin : environ 150 €

Attention

Autre dépense à prévoir : entre 100 et 400 €. En effet, si le bien immobilier fait partie d’une copropriété, il faudra obtenir un « état daté » auprès du syndic, qui prouve qu’en tant que propriétaire, vous ne devez aucune charge, aucun frais à la copropriété.

L’agence immobilière

Faire appel à une agence immobilière, c’est bénéficier d’une expertise, d’un savoir-faire qu’il est difficile d’égaler. Tout au long de l’accompagnement fourni pendant le processus de vente du bien, l’agence immobilière vous donnera des conseils judicieux, basés sur ses connaissances pointues du marché local. Pour aller plus loin, n’oublions pas que l’agence prendra en charge la rédaction et la publication de l’annonce sur différents supports, l’illustrera avec des photos, voire des vidéos. Elle s’occupera également de contacter les acquéreurs susceptibles d’être intéressés, de préparer le dossier complet inhérent à la transaction.

Naturellement, cela a un coût : comptez entre 3 et 10 % du montant de la vente. Dans certains cas, le propriétaire peut prendre ces frais à sa charge, mais dans d’autres, après accord commun, la somme peut être divisée entre le propriétaire et l’acquéreur du bien immobilier.

L’impôt sur la plus-value pour les résidences secondaires

Rappelons que la plus-value immobilière c’est la somme supplémentaire que le propriétaire empoche lorsqu’il vend un bien plus cher que le prix d’achat. En France, lors de la vente d’un bien qui ne soit pas la résidence principale, la plus-value devient imposable, de l’ordre de 19 % à 15,5 %.

À noter que le montant de cette taxe diminue en fonction du temps durant lequel vous avez été propriétaire du bien en vente, pour être totalement annulée après 30 ans.

À cette liste s’ajoutent d’autres dépenses qui peuvent être évités, mais qui finissent généralement par s’ajouter pour une vente réussie. Citons les menues réparations, éventuellement le « home staging », la révision de la décoration (même basique), sans parler des gros travaux de rénovation.

Comptez sur votre agence immobilière !

Vendre son bien immobilier a un coût, aussi, en étant accompagné par un professionnel, vous serez capable, par exemple, de fixer un prix de vente grâce auquel vous rentrerez dans vos frais, pour reprendre l’expression populaire.

Il peut être difficile d’estimer la valeur d’un bien immobilier. Pour vous y parvenir, il faut savoir quelles informations croiser, ces informations n’étant pas toujours à la portée du commun des mortels. Afin d’y remédier, le gouvernement a créé PATRIM, une plateforme composée de bases de données, accessible gratuitement aux contribuables, qui rassemble les informations sur les ventes immobilières autour d’un bien précis !

Un marché immobilier fluctuant

Étant donné que le marché de l’immobilier évolue constamment, il est important d’être à jour dans les prix pratiqués afin de vendre son bien immobilier à sa juste valeur. Aujourd’hui, les particuliers qui souhaitent estimer leur bien peuvent non seulement compter sur les bases de données des notaires, mais également sur PATRIM, qui recense des données complètes et fiables.

Bon à savoir :

PATRIM ne peut être utilisé pour des biens situés en Alsace-Moselle et à Mayotte

Les données disponibles sur PATRIM ne couvrent pas tous les segments du marché, tels que les biens immobiliers occupés.

Fonctionnement de PATRIM

PATRIM est accessible depuis le 1er mai 2017, sur le site officiel de l’administration française. Cette plateforme s’adresse aux contribuables détenteurs d’un numéro fiscal français désireux de consulter les ventes immobilières (terrains et logements) depuis une adresse existante (hors Alsace-Moselle et Mayotte).

La base Patrim est basée sur un système de géolocalisation, qui permet de visualiser le cours de l’immobilier dans chaque quartier en quelques minutes seulement.

Les éléments pris en compte

Afin de donner une estimation quant au prix d’un bien immobilier, PATRIM croise les informations des actes notariés et des informations cadastrales inhérentes aux transactions menées au cours des 5 dernières années. Toutes ces informations sont anonymes :

  • Description du bien
  • Année de construction
  • Superficie du bien
  • Prix net vendeur
  • Date de vente (transactions réalisées jusqu’à 5 ans auparavant)
  • Étage
  • Présence d’un ascenseur

Connaître le prix d’un logement et d’un terrain

Pour consulter les dernières transactions immobilières par exemple, à la Réunion, vous devez renseigner les informations suivantes :

  • Département
  • Commune
  • Section cadastrale
  • Parcelle cadastrale
  • Date de la mutation (les mutations étant téléchargeables depuis la page web)

Afin d’estimer la valeur d’un bien immobilier, de déclarer l’impôt sur la fortune immobilière (Ifi), pour une succession, une donation, un contrôle fiscal, une expropriation ou pour calculer les aides au logement, PATRIM vous permet de rechercher des transactions immobilières équivalentes ayant eu lieu dans un rayon de 50 mètres à 20 kilomètres. Munissez-vous de votre numéro fiscal à 13 chiffres et de votre mot de passe et renseignez les informations suivantes :

  • L’adresse du bien
  • Les caractéristiques du logement

Bien entendu, pour affiner vos recherches et obtenir des informations à jour, vous pouvez également compléter cette démarche en vous adressant à un professionnel de l’immobilier.

Si vous avez l’intention de vendre votre bien immobilier, il convient de préparer cette étape avec soin. Chaque détail comptera au moment des visites des acheteurs potentiels. Voici 7 conseils pour y parvenir.

1. Les diagnostics immobiliers obligatoires (DDT)

La loi prévoit désormais que tout bien immobilier à vendre doit passer par l’établissement de diagnostics obligatoires, aussi, le propriétaire devra faire appel à un diagnostiqueur agréé. La liste des diagnostics comprend pour le vendeur :

  • Les termites
  • L’amiante
  • L’électricité
  • Le plomb
  • Le gaz naturel
  • Les risques naturels et technologiques
  • L’assainissement non collectif, réalisé sur demande par la SPANC pour la Réunion
  • Le mesurage Carrez si le bien immobilier est en copropriété

2. Une décoration soignée pour des visiteurs ravis !

Un beau logement se vendra plus rapidement qu’un espace décati et sale. Préparez votre bien afin que les visiteurs aient envie d’en savoir plus ! Mobilier encombrant, disposition des meubles, couleurs, ce que l’on appelle le « home staging », que l’on peut traduire par « une mise en scène de logement » permettra aux visiteurs de mieux visualiser l’endroit et de s’y projeter plus facilement.

3. Des experts pour déterminer le juste prix

Un logement qui ne correspond pas à son prix de vente restera longtemps sur le marché. N’hésitez pas à faire appel à plusieurs agences immobilières afin de demander une estimation. Faites une moyenne et vous trouverez le prix qui attirera les acquéreurs potentiels !

4. Une agence immobilière professionnelle

Il n’y a pas plus contrariant qu’un agent immobilier qui ne prendra pas le temps de vous écouter, et qui sera focalisé sur la vente rapide d’un bien. N’hésitez pas à changer d’agence si vous sentez que votre interlocuteur n’est pas capable de vous prendre en considération.

5. Une annonce de vente de logement visible

Un agent immobilier soucieux de réussir la vente d’un logement doit être capable de prendre des photos qui mettront votre bien en utilisant les technologies digitales (principaux sites web de recherches immobilières et réseaux sociaux) sans négliger les mises en avant plus classiques (panneaux publicitaires, mailing de proximité, etc.). Certaines agences proposent également des visites virtuelles avec des images de grande qualité, qui encouragent les acquéreurs potentiels à se déplacer.

6. L’importance des comptes rendus de visites

N’hésitez pas à contacter régulièrement votre agence immobilière pour avoir des comptes-rendus de visites.

7. En l’absence d’agent immobilier

En l’absence d’un agent immobilier, il convient d’établir la liste des points positifs et négatifs du bien immobilier à vendre. Vous pourrez ainsi répondre à toutes les questions de l’acquéreur potentiel sans risquer d’être accusé de dissimulation de vice caché. Cette liste doit aussi bien concerner le logement que son environnement (commodités, transports, etc.).

Prenez soin également de préparer un dossier qui contiendra tout document qui pourrait être demandé par l’acquéreur potentiel : factures de travaux, PV d’assemblées générales des copropriétaires, taxes et impôts liés au logement, etc.

S’il s’agit d’un bien situé en copropriété, en plus du DDT, la loi ALUR fait la liste des documents à remettre obligatoirement à l’acquéreur :

  • État daté à demander au syndic
  • Règlement de copropriété et actes modificatifs
  • Procès-verbaux des assemblées générales sur les 3 dernières années,
  • Carnet d’entretien de l’immeuble
  • Diagnostic technique global de l’immeuble

Qu’il s’agisse d’une location ou de la vente d’un bien immobilier, le bailleur comme le vendeur a l’obligation légale de fournir un dossier de diagnostics techniques, du moins, si les circonstances et l’âge du bien le requièrent. De plus, ces diagnostics doivent avoir été faits par un expert disposant d’un certificat de compétence ou par une institution d’État. Attention, dans le cas de biens situés à la Réunion, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) n’est pas en vigueur.

Quels éléments doivent être diagnostiqués ?

Les diagnostics doivent être faits en amont de toute démarche de mise en location ou de vente de son bien immobilier.

  • Dans le cadre de la location d’un bien immobilier, il faudra faire diagnostiquer :

L’amiante : si le diagnostic est fait depuis le 1er janvier 2013, il est valable de manière illimitée en cas d’absence d’amiante. En présence d’amiante, il faudra réaliser un état des lieux de conservation des matériaux tous les 3 ans.

Le plomb : il concerne les parties privatives des constructions antérieures au 1er janvier 1949. La validité de ce diagnostic est illimitée si le taux de plomb est inférieur à un seuil de dangerosité fixé par arrêté. Si le taux est supérieur, la validité est d’un an.

Risques naturels et technologiques – diagnostic valable 6 mois : diagnostic obligatoire si le bien immobilier se situe dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP).

Le mesurage Carrez et Boutin – valable tant qu’aucuns travaux n’affectent la surface habitable : en vertu de la loi Boutin du 25 mars 2009 oblige, les propriétaires bailleurs ont l’obligation de calculer la surface habitable du bien loué. Le diagnostiqueur utilise un mètre laser.

  • Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, l’ensemble des diagnostics obligatoires doit avoir été fait avant la signature de la promesse de vente ou dans certains cas, au moment de l’acte authentique. À la liste des diagnostics pour la location, on ajoute :

Les termites – diagnostic valable 6 mois : si l’immeuble a été bâti, ce diagnostic doit dater de moins de 6 mois et être annexé à la promesse de vente. Si le bien immobilier se trouve dans une copropriété, il concernera que l’intérieur et les pièces qui composent le bien.

L’électricité – Le diagnostic est valable 3 ans : toute installation électrique réalisée il y a plus de 15 ans doit faire l’objet d’un diagnostic. Ce diagnostic doit être fourni par les propriétaires aux acquéreurs.

Le gaz natureldiagnostic est valable 3 ans : ce diagnostic est obligatoire dans le cadre d’une vente d’immeuble à usage d’habitation et qui comporte une installation de gaz située à l’intérieure et âgée de plus de 15 ans. L’expert vérifiera les installations de gaz fixes dans les parties privatives et de leurs dépendances s’il y en a.

L’assainissement non collectifdiagnostic est valable 3 ans : ce diagnostic concerne les immeubles à usage d’habitation qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Le vendeur doit s’adresser au Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) qui exécutera ou fera exécuter diagnostic. Cela fait, il fournira le certificat au vendeur.

Le mesurage Carrez et Boutin : mesurage loi Carrez obligatoire pour toutes parties privatives avant la signature d’un compromis de vente.

À ne pas confondre avec le promoteur, le lotisseur, le marchand de listes ou le marchand de biens, l’agent immobilier est une profession à multiples casquettes. En effet, entre la vente, la location de biens immobiliers ou de fonds de commerce, ce professionnel possède plusieurs missions, toutes destinées à garantir le respect des conditions de mise en vente ou en location de biens, ainsi que des prix affichés. Grâce à sa connaissance pointue du marché immobilier de son secteur, il assure des ventes et des locations réussies, respectueuses des procédures. Important : l’agent immobilier ne peut réclamer aucun paiement, que cela soit au vendeur, au locataire ou à l’acquéreur d’un bien immobilier, du moins, avant la conclusion de son mandat. Quant aux honoraires, toujours à la charge du propriétaire, ils doivent être convenus à l’écrit, avant le début de sa mission.

Un métier très encadré par la loi

Ne devient pas agent immobilier qui veut. En effet, ce métier est encadré de manière très étroite par des lois précises, dont la loi Hoguet (décret 72-678 du 20 juillet 1972), complétée par la loi ALUR (en application depuis mars 2014). Trois articles essentiels à retenir :

En vertu de l’article 1 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », l’activité d’agent immobilier ne peut être exercée que par une personne titulaire de la carte professionnelle « Transaction » délivrée par le service réglementation de chaque Préfecture. Attention, en vertu de l’article 72 du même décret, le titulaire de cette carte professionnelle doit présenter un mandat de vente signé par le propriétaire, son représentant ou son ayant-droit pour être autorisé à négocier ou à s’engager dans la commercialisation d’un bien immobilier appartenant à cette personne (le propriétaire).

En vertu de l’article 3 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle « Transation » doit offrir les garanties suivantes à ses clients :

  • une aptitude professionnelle conforme aux dispositions de l’article 11 du décret 72-678,
  • une garantie financière conforme aux dispositions de l’article 37,
  • une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle conforme aux dispositions de l’article 49

Les différentes missions de l’agent immobilier

Vente de biens immobiliers, l’agent immobilier :

  • S’occupe de la vente de biens neufs ou à revendre,
  • Représente les vendeurs,
  • Cherche les acquéreurs pour les biens à vendre,
  • S’occupe du compromis de vente lorsqu’un accord est trouvé entre un acheteur et un vendeur

Location de biens immobiliers :

  • Représente les propriétaires qui souhaitent louer leur bien immobilier. Pour cela, il va rédiger des mandats de location, documents qui reprennent par écrit toutes les conditions de location,
  • Recherche des locataires,
  • Conclut la location avec la signature d’un bail

Vente ou location de fonds de commerce :

  • Représente les propriétaires qui souhaitent louer leur fonds de commerce. Pour cela, il va rédiger des mandats de vente ou de location,
  • Recherche des acquéreurs ou des locataires,
  • Conclut la transaction en faisant signer un bail s’il s’agit d’une location ou d’un compromis s’il s’agit d’une vente

Gestion d’un bien immobilier :

  • Représente les intérêts du propriétaire qui loue son bien. Toutes les conditions sont alors mises à l’écrit,
  • Renseigne le propriétaire bailleur sur les textes de loi,
  • Assiste le propriétaire bailleur lorsque ce dernier en exprime le besoin
  • Gère les divers incidents qui peuvent survenir dans le cadre d’une location : impayés, dégradations, etc. afin de garantir le bon état du bien qui lui est confié                       

Syndic de co-propriété ou administration de bien :

L’agent immobilier devient administrateur de biens ou syndic de co-propriété lorsqu’il est nommé lors d’une assemblée générale (la fameuse « réunion de syndic ») par la majorité des propriétaires de logements (maisons ou appartements) situés dans un seul et unique lot (un lotissement, un immeuble, un quartier résidentiel on parle alors de copropriété). Il est alors chargé de gérer les logements en question au profit de l’ensemble de chaque propriétaire. Il est important de noter que le syndic de co-propriété peut être confié à une ou à plusieurs agences immobilières. Dans ce dernier cas, chaque agence prendra en charge une activité.